企业拆迁补偿范围有哪些

企业拆迁补偿范围及问题

一、拆迁资产补偿

拆迁资产补偿范围包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及因搬迁而发生损失的机器设备。

1、土地补偿费用问题

在实践中，关于土地补偿费用存在一些问题。企业经营场地通常是通过租赁获得的，包括租赁国有土地和租赁集体土地。拆迁将导致租赁关系的终止，因此企业在租赁合同中的利益如何保障呢？根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿并没有统一规定。对于集体土地上的建筑物拆迁也没有明确规定。此外，有些企业通过招标、拍卖或划拨等方式获得国有土地使用权，但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面仅规定给予适当补偿，没有详细规定。

在全国各地，拆迁补偿和土地补偿往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，存在不明晰、不透明的情况，导致权利人无法获得合理补偿。

2、房屋、建筑物补偿费用问题

对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。如果因历史原因无法办理房产证明和土地证明，可以通过实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人和被拆迁人共同委托评估公司确定，评估公司根据相关评估技术标准确定房屋、建筑物的实际价值。

3、设备补充费用问题

设备搬迁安装费用应当按照国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为可搬迁设备和不可搬迁设备。可搬迁设备因拆迁而引起的损失费用包括实物损失费用和功能损失费用。实物损失费用包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品增多等。对于不可搬迁设备，拆迁将导致设备废弃，因此应结合设备的成新价和重置价计算设备的重置成新价，对所有人进行补偿。

在实际操作中，对于非住宅房屋的拆迁，设备搬迁和安装费用应当有确定的标准；对于无法恢复使用的设备，应当按照设备重置价结合成新给予补偿。

二、停产停业损失

停产停业损失包括实际经营损失和预期经营损失。

在法律实践中，对于停产停业费用的补偿存在较大争议。笔者认为停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应当根据往年同期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用往往直接影响企业的赔偿总额，因此也是维权的重要内容。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对于因征收房屋造成停产停业损失的补偿，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定，但该条例并没有统一规定具体标准和计算方法，其他法律和行政法规也没有进行规定。在实践中，补偿标准和依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，导致各地补偿标准和计算方法不同。

三、拆迁补偿

拆迁补偿范围包括搬迁前期费用、迁移过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。

1、设备搬迁安装费

对于可搬迁的设备，应当根据继续利用的原则进行异地搬迁安装，保留投入使用。由此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。

2、解聘员工的安置补偿费用

因拆迁而导致员工解聘的安置补偿费用，在法律法规和政策性文件中并没有详细规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。如果拆迁导致员工解聘，应当根据具体与员工签订的劳动合同，结合劳动法的相关规定给予补偿。

四、拆迁奖励

拆迁奖励费用是基于拆迁政策产生的费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

在拆迁过程中，为了加快拆迁进度，拆迁人往往采取速迁奖励的方式鼓励被拆迁人和承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励费用的金额由拆迁人根据实际情况确定，也可以由拆迁人、被拆迁人、实际承租人协商确定。需要注意的是，如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离，奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这已经在政策性文件中进行了规定，也是合理的做法。