购房前如何弄清土地使用权

如何明确土地使用权

重点问题

在购买房产时，需要特别注意土地使用权的问题，以下是需要明确的几个重点问题：

住宅房屋并非都是居住用地

房屋的“类型”为“住宅”并不意味着所使用的土地用途也是住宅用地。土地用地为“综合用地”的情况下，开发商仍可以按照规划建设商业用房以及住宅用房，即商住楼。这类房屋虽然可以用于居住，但土地使用年限并非70年，而只有50年。

土地使用权年限的计算

土地使用权年限是从开发商取得土地开始计算，而不是从办理产权证书时开始计算。由于开发商从取得土地到施工建设再到交房办理产权证书需要两到三年的时间，购买人所获得的土地使用权年限需要扣除这段时间，实际上只能获得剩余的年限。

烂尾楼的土地使用年限缩水

在上世纪九十年代的房地产开发热潮中，由于缺乏后续资金，许多项目被迫停建。之后，这些项目经过转让重新推向市场。虽然房屋可以重新建设，但土地使用权年限无法延长。因此，这类房产所剩余的土地使用权年限通常只有三十年左右。

居住用地转为非居住用地

尽管开发商取得的是住宅用地，但他们有可能改变土地用途。根据法律规定，只要取得土地的出让方同意并经过土地和规划部门的批准，就可以改变土地用途。尽管有关部门不会轻易同意开发商的土地用途变更要求，但城市规划的变更以及一些楼盘长期处于烂尾状态的情况下，土地用途可能会发生改变。因此，经常会出现这样的情况：房屋预售时土地是居住用地，但办理产权证书时土地却变成了综合用地。

开发商的违约责任

根据我国的“房地相连”制度，房屋所有权和房屋所占土地的使用权在转让或抵押时同时转让或抵押。由于实际案例中存在土地用途变更或土地使用权缩水的情况，开发商对此应承担不同的违约责任。如果在签订房地产买卖合同时，开发商已经明确告知购买人土地用途和土地使用权年限的情况，购买人不能要求开发商承担违约责任。如果在签订房地产买卖合同时，合同明确约定了土地用途和年限，而在此后未经购买人认可进行变更，无论是开发商主动申请变更还是土地和规划部门依职权作出变更，由于合同的相对性，开发商都应承担违约责任。

房屋土地使用权的期限

由于商品房的土地所有权归国家所有，购买人所获得的只是房屋以及房屋所占的土地使用权（支付的房价已经包括了二者）。因此，土地使用权的期限对购买人的利益至关重要。根据法律，不同用途的土地使用权有不同的使用年限，其中居住用地为70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。

根据新颁布的《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期间届满后会自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，将依照法律规定进行。对于该土地上的房屋和其他不动产的归属，如果有约定，将按照约定处理；如果没有约定或约定不明确，将依照法律和行政法规的规定进行处理。”从这一规定可以看出，住宅用地的产权人可以永久使用土地，享有永久土地使用权。而对于非住宅用地（即出让期限为50年和40年的用地），只是规定了“依照法律规定进行处理”。未来制定的法律如何规定非住宅用地的续期问题尚未确定，但根据物权法，非住宅用地到期后很可能不会像住宅用地那样无条件自动续期。