计算房产原值时应分摊的土地价值如何处理

如何计入土地价值以计算房产原值和缴纳房产税

背景

某企业购买了一块价值360万元的土地，面积为6000平方米。企业计划在这块土地上建设一座办公楼和一座对外营业的宾馆及餐饮楼，还包括绿地、鱼池、停车场和道路。办公楼和宾馆的宗地容积率均高于0.5。

问题

企业想知道在计算办公楼和宾馆的房产原值时，应如何计入应分摊的土地价值。是按照办公楼和宾馆的实际占地面积分摊部分土地价值，还是将6000平方米的全部土地价值按两座楼的建筑面积分摊到房产原值里缴纳房产税？

法律规定

根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)第三条的规定，对于按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值都应包含地价。这包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地所产生的成本费用等。对于宗地容积率低于0.5的情况，应按照房产建筑面积的2倍计算土地面积，并根据上述规定确定计入房产原值的地价。根据《厦门市地方税务局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的通知》(厦地税函[2011]8号)的规定，对于同一宗地的分期开发，在申报房产税时，应按照该期(栋)房产建筑面积占该宗地上的房产总建筑面积的百分比，将地价配比并入房产原值。

解答

根据上述规定，对于同一宗地的分期开发情况，应按照该期(栋)房产建筑面积占该宗地上的房产总建筑面积的百分比，将6000平方米的全部土地价值配比并入房产原值，以计算房产原值并缴纳房产税。