商品房预售广告成为合同内容的条件

广告承诺的法律特征及要约的确定性

广告承诺的形式特征

广告承诺是一种以广告形式向广大受众发出的先契约承诺，其主体为广告发出者，对象为不特定的受众。由于广告的本质是广而告之，因此，广告承诺不具备传统承诺的默示表示形式，也不会存在迟到或迟延的情况。广告承诺的形式上只需满足一个条件，即通过特定的媒介向受众发出；至于撤销或撤回，与传统承诺相同。

广告承诺的内容条件

根据我国《合同法》规定，要约的内容必须具体确定。所谓的“具体”指的是要约的内容必须包含足以使合同成立的主要条款；而“确定”则指要约的内容必须明确，不能含糊不清，并且要约的内容必须是最终的、无保留的。因此，广告承诺的第一特征是具体明确。在广告发出时，交易双方尚未进入合同的订立阶段，因此，广告承诺的具体性与要约的具体性并不相同。广告承诺只要求其构成理性社会人作出要约时可能包含的条款具体明确，而要求其“确定”与要约的确定相同，即必须明确，不能含糊不清。

商品房广告承诺的法律地位

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料属于要约邀请的范畴。然而，如果卖方在商品房开发规划范围内的房屋及相关设施方面做出具体说明和承诺，并且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格具有重大影响，那么这些说明和承诺应当被视为要约。即使这些说明和承诺未写入商品房买卖合同，它们仍然应被视为合同内容。如果当事人违反了这些说明和承诺，应承担违约责任。该条款实际上是对我国《合同法》第十五条“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”的具体和深化。然而，从理论上来说，这种司法解释对要约的把握并不准确。

商品房广告承诺的确定性

对于商品房销售广告和宣传资料而言，基本上无法达到要约的要求。然而，这并不妨碍广告中的某些条款具有具体明确的特征，甚至可能对合同的订立和房屋价格产生重大影响。因此，这些条款仍然可以成为合同的一部分。因此，该条款实际上只是承认了商品房预售广告进入合同的必要特征，即商品房预售广告中的说明和承诺应当具体确定。