对于商品房广告和宣传材料对开发商的约束力，第一个认定条件是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。这意味着这些说明和允诺应当具体针对开发规划范围内的房屋及相关设施。这一条件较为明确，无需过多解释。
在这个条件中，我们容易遇到的争议是如何理解“具体确定”。我认为，“具体确定”的要求是广告内容应具有特定性、不抽象、不笼统。例如，小区绿化达到80%、规划内设立商场、超市、医院、学校、幼儿园、游泳馆、球场、健身房等等，这些广告应被认定为具体确定的条件。而像“鸟语花香”、“人间仙境”以及“白领家园”、“时尚居所”等约定，不予考虑。谁能够明确说明多少只鸟叫和多少朵花开才能算作“鸟语花香”呢？至于“人间仙境”，更是虚无缥缈。
这个条件的关键在于消费者依赖这些广告和宣传资料中具体确定的说明和允诺，并以此与出卖人订立合同。这意味着广告和宣传材料中的具体确定内容对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响。
商品房买卖中的法律陷阱，包括广告陷阱、销售陷阱、“五证”陷阱和合同陷阱。开发商常常在广告中夸大配套设施，利用消费者心理设下陷阱，以及在合同中留白或选择性填写等。此外，文章还讨论了购房资格转让协议的有效性，法律对于购房指标的转让并非物权范畴没有明确的禁
开发商对商品房进行虚假宣传的，如果侵犯了消费者合法权益的，消费者可以要求解除房屋买卖合同，并且要求赔偿损失。《中华人民共和国反不正当竞争法》第24条第2款规定，广告经营者在明知或应知情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告的，监督检查部门应当责令停止违法
鄞州区法院近日对“江南春晓”住宅区业主陈先生诉华能房地产开发公司的一审判决中，首次适用该司法解释，判华能房地产开发公司承担违反商品房销售广告宣传的违约责任，赔偿原告业主损失12万元。房产公司的商品房销售广告和宣传资料中的说明与允诺，虽未载入合同，但具体
比如说小区绿化达到80%，规划内设立商场、超市、医院、学校、幼儿园、游泳馆、球场、健身房等，这些广告应认定为具体确定的条件。这里面的关键在于消费者依赖这些广告和宣传资料中具体确定的说明和允诺，并使之与出卖人订立合同。
