对于商品房广告和宣传材料对开发商的约束力，第一个认定条件是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。这意味着这些说明和允诺应当具体针对开发规划范围内的房屋及相关设施。这一条件较为明确，无需过多解释。
在这个条件中，我们容易遇到的争议是如何理解“具体确定”。我认为，“具体确定”的要求是广告内容应具有特定性、不抽象、不笼统。例如，小区绿化达到80%、规划内设立商场、超市、医院、学校、幼儿园、游泳馆、球场、健身房等等，这些广告应被认定为具体确定的条件。而像“鸟语花香”、“人间仙境”以及“白领家园”、“时尚居所”等约定，不予考虑。谁能够明确说明多少只鸟叫和多少朵花开才能算作“鸟语花香”呢？至于“人间仙境”，更是虚无缥缈。
这个条件的关键在于消费者依赖这些广告和宣传资料中具体确定的说明和允诺，并以此与出卖人订立合同。这意味着广告和宣传材料中的具体确定内容对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响。
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鄞州区法院近日对“江南春晓”住宅区业主陈先生诉华能房地产开发公司的一审判决中，首次适用该司法解释，判华能房地产开发公司承担违反商品房销售广告宣传的违约责任，赔偿原告业主损失12万元。房产公司的商品房销售广告和宣传资料中的说明与允诺，虽未载入合同，但具体
