购买小产权房遇到拆迁的法律问题

一、小产权房买卖合同的效力认定及处理原则

根据《土地管理法》第六十三条规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准的情况下，如果合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋，该合同应被视为无效处理。如果合同已履行且购房人已实际居住使用，根据具体情况综合分析后才能确定合同效力问题。

二、小产权房买卖合同的有效情形

如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员，并经过房地产管理部门审批，可以认定合同有效。对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的情况，如果取得有关组织和部门批准，也可以认定合同有效。

三、小产权房买卖合同无效后的处理

一旦合同被认定为无效，买受人应将房屋原状返还出卖人，并由出卖人将收取的价款返还给买受人。如果买受人在居住使用诉争房屋期间对房屋及院落进行装修、翻新或扩建，买受人对于添附部分享有所有权。一般情况下，买受人应将原物及添附一并返还给出卖人，并由出卖人补偿买受人添附部分的价值。此外，如果出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当对合同无效承担一定的过错责任。在拆迁时，购房人并非合法的产权人，因此无法获得对产权进行的拆迁补偿。购买小产权房的人可以从产权人或被产权人的补偿利益中分得一部分，但通常需要通过诉讼来解决。

小产权房与大产权房的拆迁补偿比较

在进行拆迁时，如果小产权房是合法建筑，那么获得的拆迁补偿不会低于有证房屋的补偿。然而，如果小产权房是违法建筑，甚至可能没有拆迁补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换。如果被征收人选择房屋产权调换，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。对于个人住宅在旧城区改建征收的情况，如果被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换，作出征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或就近地段的房屋。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。在市、县级人民政府作出房屋征收决定之前，应当组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对于认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿。对于认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。