商品房预售款如何使用,如何取得预售款

中山市商品房预售款监管办法的规定及违规处罚

一、预售款专用账户的设立和用途

根据中山市政府下发的《中山市商品房预售款监管办法》（以下简称《办法》）通知，开发企业在申请商品房预售许可前，必须在监管银行设立一个与预售许可申请对应的预售款专用账户。该账户必须在售楼场所进行公示，以方便相关部门和购房者进行查询、使用和监督。商品房预售款包括购房者按合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。监管银行和商品房预售款专用账户原则上不得变更，除非预售项目转让确需变更，需向市国土资源局申请办理相关手续并获得全部预购人同意。

二、预售款的支取方式和节点

购房者可以选择全额付款或贷款购房。对于全额付款的购房者，商品房预售款可以直接存入商品房预售款专用账户；对于贷款购房的购房者，首付款需要存入商品房预售款专用账户，贷款银行应直接将贷款划入该账户。开发企业在支取或使用预售款时，必须按照工程节点进行操作。在首次申请支取商品房预售款之前，开发企业必须明确预售项目的工程建设费用和法定税费，并编制《商品房预售项目用款计划书》。该计划书应根据项目建设方案和施工进度，在完成基础和地下结构工程、结构封顶、竣工验收以及完成商品房所有权初始登记等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。开发企业在完成相应节点建设任务后，可以申请支取该节点的用款额度。在预售项目办理商品房所有权初始登记前，支取后预售款专用账户结余金额不得少于已收存商品房预售款总额的5%。如果开发企业存在违法违规行为导致项目停工或预售项目工程建设存在严重质量问题等情形，市国土资源局将书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部预售资金。

三、违规操作的处罚

对于开发企业违反规定使用商品房预售款和直接收存商品房预售款的行为，主管部门应责令其改正，并可降低或注销其房地产开发资质，并可处以违法使用款项10%以上20%以下的罚款。如果银行违反《办法》规定支付商品房预售款或监管部门违反《办法》规定同意使用商品房预售款的，上级主管部门应责令其改正并追回流失款项。如果购房者因此遭受损失，相关部门应依法承担连带责任。