业主委员会成立和运作的常见问题

常见问题：业主委员会的成立和运作

问题一：业主大会的必要性

回答：业主大会的成立具有以下重要作用：选择和解聘物业管理公司；选举和更换业主委员会委员；决定物业管理费水平，监督规范物业管理公司的行为；获取小区物业规划资料，了解会所、停车场、天台、花园的产权以及决定专项维修资金使用和续筹方案等。如果没有业主大会，上述权利均无法实现。（详见《物业管理条例》第11条）

问题二：业主委员会和业主大会的关系

回答：业主大会是一个决策权力机构，业主委员会是其执行机构，负责执行业主大会的决定。业委会无权独立作出重大决策，所有权力掌握在全体业主手中，以防止被个别人所控制。（详见《物业管理条例》第12、15条）

问题三：业主在业主大会上的权利

回答：下列重大事项必须全体业主投票并需整个物业管理区域内2/3以上投票份额同意才有效：制定修改业主公约、业主大会议事规则；解聘和选聘物业管理企业；物业维修基金的使用和续筹等方案的决定。业主委员会或者业主无权代表全体业主决定重大事项，重大事项决定权在全体业主手中。（详见《物业管理条例》第12、15条）

问题四：业主大会和物业管理公司的关系

回答：业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》。业主大会和物业管理公司的关系是平等、互利、共赢的一种合同关系，而非对立的关系。（详见《物业管理条例》第35条）

问题五：物业管理公司的选聘

回答：业主大会授权业主委员会组织招标，通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理公司。但在投标人少于3个或住宅规模较小的情况下，可以经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，采用协议方式选聘物业管理企业。（详见《物业管理条例》第35条）

问题六：业主委员会的工作经费和报酬

回答：业主大会决定业主委员会的工作经费承担方式，通常有两种情况：全体业主按照房屋建筑面积比例凑集、分担；或者与物业管理公司签订《物业服务合同》时，约定由物业管理公司承担。业主委员会委员的报酬也由业主大会决定。（详见《业主大会规程》第35条）

问题七：发展商配置物业管理用房的要求

回答：根据相关法律、法规和政策的要求：1. 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。例如，《物业管理条例》规定，建设单位应当按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房，最低不得少于50平方米。2. 发展商配置物业管理用房必须是有产权、符合规划的房屋，临时的房屋或没有规划依据的房屋不属于法定的物业管理用房。（详见《物业管理条例》第30、38条）

问题八：会所和停车场的产权归属

回答：如果会所和停车场的建筑面积未计入公共面积，产权归属于开发商；如果计入公摊面积，产权归属于全体业主共有。在业委会成立之前，业主难以获得小区详细规划资料，因此无法确定会所和停车场的产权归属。业委会成立后，该问题将得到解答。

问题九：业主委员会的职责

回答：业主委员会的主要职责包括：- 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；- 代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同；- 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；- 监督业主公约的实施；- 执行业主大会的所有决定。（详见《物业管理条例》第15条）

问题十：首次业主大会上的投票权

回答：首次业主大会上，业主的投票权按照每一平方米建筑面积为一投票权计算，不足一平方米的按四舍五入处理。（详见粤建房字[2003]117号《广东省建设厅关于贯彻〈物业管理条例〉有关问题的通知》）

问题十一：无法参加业主大会怎么办

回答：业主可以直接到会场参与业主大会讨论，也可以委托代理人参加业主大会，还可以以书面意见的形式发表意见和进行表决。（详见《物业管理条例》第12条）

问题十二：业主大会与居民委员会的关系

回答：业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会的工作，并接受其指导和监督。住宅小区召开业主大会以及业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。（详见《物业管理条例》第14、20条）

问题十三：违反业主公约和规章制度的处理

回答：对于个别业主和物业使用人违反业主公约和规章制度的行为，可以采取以下措施：1. 物业管理公司根据《物业服务合同》或业主公约的约定，采取批评、规劝、公示等非强制措施制止违规行为；2. 业主委员会有权监督业主公约的实施情况，采取批评、规劝、公示等非强制措施制止违规行为；3. 如果非强制措施无效，相关的业主、物业管理公司、业主委员会可以向有关行政管理部门报告，并由相关行政部门依法处理；4. 相关的业主、物业管理公司、业主委员会可以向人民法院提起民事诉讼，由法院依法裁判。（详见《物业管理条例》）