房产置换如何收取契税

房产置换的契税收取方式

一、契税计税依据

根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第十条的规定，土地使用权交换、房屋交换的契税计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。如果交换价格不相等，多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方需要缴纳税款。如果交换价格相等，则免征契税。对于土地使用权与房屋所有权之间的相互交换，也按照同样的规定征税。如果土地使用权交换、房屋所有权交换以及土地使用权与房屋所有权之间的差额明显不合理且无正当理由，征收机关可以参照市场价格核定的计税价格作为计税依据。

二、契税的计算方法

契税的应纳税额可以通过以下公式计算：应纳税额 = 计税依据 × 税率。对于个人购买首套普通住宅，契税可以减半征收。契税的税率一般为3%-5%，其中一般商品房可以减半收税，所以一般取3%的税率。商业用房、别墅和单价超过9324元/平米的房子需要缴纳3%的契税。

三、契税的计税依据

1. 契税按照成交价格计算，即根据双方敲定的成交价格形成的合同来计税。这种计税方式适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售和房屋买卖等情况。2. 契税可以根据市场价格计算。土地和房屋的价格是会变动的，例如北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。在土地或房屋交换时，定价依据应该是市场价格，而不是土地或房屋的原值。3. 契税可以根据土地和房屋交换的差价来定税。例如，如果A房的价格为30万元，B房的价格为40万元，当A、B两个房屋进行交换时，契税的计算应该是两个房屋价格的差额，即10万元。如果两个房屋的价格相等，则差额为零，双方都不需要缴纳契税。4. 契税可以根据土地收益来定价，但这种情况并不常见。例如，在2000年，国家通过划拨方式将土地使用权转让给乙单位，经过3年后，乙单位经许可将该土地转让出去。这时，乙单位需要补交契税，纳税依据就是土地使用的所得。通过以上的解释，可以更加清楚地了解房产置换的契税收取方式和计算方法。根据具体情况，可以确定适用的计税依据和税率，以便合理缴纳契税。