几种常见中介纠纷的处理方法

中介纠纷及其法律解析

一、支付意向金引起的纠纷

在房地产交易中，买方在表达购买意向后，中介往往会要求买方支付意向金并签订居间合同。中介会解释这笔款项只是“意向金”，并承诺如果交易不成，会返还给买方。然而，当买方要求返还意向金时，中介却声称已将其支付给卖方，转变为“定金”，并以此为由拒绝返还。因此，在支付意向金时，买方必须仔细阅读居间合同中关于意向金的约定。通常情况下，中介提供的居间合同内容繁琐，字体微小，买方往往在中介的催促下匆忙签字，对意向金如何转变成定金并不清楚。实际上，居间合同比正式的买卖合同更为重要，其中存在许多玄机，但在二手房交易中常常被忽视，特别是关于“意向金转定金”的约定。

“意向金转定金”通常约定买方先支付一部分款项作为意向金交给中介。如果卖方同意居间合同中的条件（包括总价和付款方式），中介将意向金转交给卖方，此时意向金就变成了定金。如果买方反悔不购买，将无法要求返还；如果卖方反悔不卖，将需要双倍返还。因此，买方在支付款项时确实是意向金，但如果卖方同意交易，那么它就会变成定金。因此，买方在支付意向金之前一定要仔细阅读居间合同的条款，不要随随便便就支付意向金。

二、跳中介引起的纠纷

跳中介通常有两种情况：

第一种情况是买方在看房时签署了《看房确认单》（确认买方与卖方私下成交，买方应向中介支付违约金），然后通过其他中介公司进行交易。买方选择通过其他中介公司进行交易的原因可能是其他中介公司不收取或收取较低的佣金，或是通过其他中介公司可以谈判到更低的价格。如果是前一种情况，买方显然违反了诚信原则，违约金应由买方承担，因为《看房确认单》具有约束力。但如果是后一种情况，买方实际上是按照新的交易条件达成合同，其目的并不是为了减少佣金，因此不应承担违约责任。

第二种情况是买卖双方与中介签订了《居间合同》（合同中约定了买卖双方私自跳过中介进行交易时应向中介支付违约金），然后为了规避中介费用，双方协商终止了合同，直接进行交易。然而，《居间合同》不仅仅是一个买卖合同，还包括居间合同的内容。即使买卖双方终止了买卖合同，仍然不能终止居间合同。在这种情况下，买卖双方仍然应向中介支付违约金。

三、合同无效、终止引起的纠纷

合同无效的情况相对较为常见。例如，房屋产权登记为张三和李四，但在签订合同时只有张三出席。张三可能会提供一份委托书，证明他已经获得了李四的授权，或者口头告知中介房屋的出售已经获得了李四的同意。然而，当合同签订后，李四却声称他从未同意过。这时，买方可能已经支付了定金或首付款，由此引发纠纷。

根据法律规定，共有财产的出售必须得到所有共有人的同意，否则合同无效。许多人认为合同无效后不会产生任何法律后果，这种观点是错误的。根据合同法规定，合同无效后，有过错的一方应赔偿对方因此所遭受的损失。如果双方都有过错，应各自承担相应的责任。因此，如果确实没有证据证明李四同意出售房屋，那么合同无效，张三应赔偿买方的经济损失。但如果张三无力赔偿，买方是否能追究中介公司的责任则取决于中介公司是否有过错。如果中介公司有过错，例如未对李四的授权进行审核，那么中介公司应承担赔偿责任。如果中介公司没有过错，那么中介公司无需赔偿。在合同终止的情况下，导致合同终止的原因有很多，例如双方协商一致决定终止合同，或者一方违约导致另一方行使合同解除权解除合同。如果是双方协商一致终止合同，仍然应向中介支付适当报酬。如果是因一方违约导致合同解除，违约方应赔偿中介的损失，包括佣金的损失。