二手房买卖合同必要条款有哪些 如何适用定金罚则

案情简介

签订房屋买卖协议书

2005年11月18日，原告诸*新与被告张*明签订了一份《房屋买卖协议书》。根据该协议，原告诸*新以25万元购买被告张*明在武汉市武昌区的一处房产。协议还约定，原告诸*新需以现金形式支付房屋附属维修基金给被告张*明，而煤气初装费和有线电视安装费由被告张*明承担。此外，协议还规定了办理房产证所需的税费和其他费用由原告诸*新承担，具体付款时间、方式和交房日期将按照二手房买卖合同约定执行。双方约定如有违约，应按照房屋出售合同的约定承担违约责任。

定金支付及合同要求

同日，原告诸*新向被告张*明支付了5000元的购房定金。2006年3月18日，原告诸*新致函被告张*明，要求被告在收到函件后的3日内签订《二手房买卖合同》，否则被告应双倍返还定金。被告张*明于3月19日回复原告诸*新称，只将房屋出售给原告诸*新本人，并提出在5日内办理房屋产权过户手续。同年3月22日，原告诸*新再次回复被告张*明，表示被告同意出售房屋，但不同意其家人共同成为产权人，这违背了常理，原告将通过法律途径维护自己的合法权益。

诉讼请求

由于双方未能达成一致意见，原告诸*新认为被告张*明违约，因此向武汉市武昌区人民法院提起诉讼，请求法院判令被告张*明签订房屋购买合同并办理房屋产权过户手续。原告诸*新认为，2005年11月18日，根据家人的委托，与被告张*明签订了房屋买卖协议书，约定将房屋售予原告诸*新以25万元，并支付5000元定金。然而，被告张*明以各种理由拒绝履行协议。2006年2月，被告明确表示无法履行协议。同年3月，被告张*明表示愿意以26.5万元的价格将房屋售予原告诸*新，但原告无法接受。随后，被告张*明通知同意履行协议，但要求转让对象仅限于他本人。可见，被告张*明无意履行协议约定的义务，构成违约，应承担违约责任。因此，被告张*明不愿履行协议，原告请求法院判令被告张*明双倍返还1万元定金。

法院判决

湖北省武汉市武昌区人民法院经审理认为，尽管原告诸*新与被告张*明签订了房屋买卖意向性协议书，但该协议仅对房屋的位置和价格做出约定，对付款进度、房屋买卖手续办理时间、房屋买受人等其他条件并未做出约定。由于双方无法就房屋买卖的实质性要件达成一致意见，导致无法进行房屋买卖，双方均无责任。基于以上情况，本案不应适用定金罚则。被告张*明应将收取的5000元定金全额返还原告诸*新。根据《合同法》第115条和《担保法》第89条的规定，原审法院作出如下判决：一、被告张*明应在本判决生效之日起10日内，返还原告诸*新5000元定金；二、驳回原告诸*新的其他诉讼请求。原告诸*新对一审法院的判决不服，因此向湖北省武汉市第二中级人民法院提起上诉。上诉中，原告诸*新认为，原审法院错误地将双方签订的《协议书》定性为“意向性协议书”。该《协议书》明确规定了买受人为原告诸*新，并对当事人、标的、数量、价款及相关税费等合同必要条款作出了明确约定。后经双方协商确定，办理房屋买卖手续的履行期限为2006年3月20日至3月24日。因此，该《协议书》已具备合同成立的各项法律要件。由于被告张*明未按约履行，应适用定金罚则。因此，请求二审法院撤销原审判决，判令被告张*明双倍返还1万元定金。