购房人何时可预告登记

一、购房人何时可预告登记

对于购房人来说，预告登记防范“一房二卖”是个很好的选择。

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

在商品房买卖中，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，不良开发商或房东一房多卖，购房人的利益因此受到极大损害。《物权法》为防止这种情况的发生，规定了预告登记制度。根据《物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，当购房人买了一套预售商品房后，如果申请了预告登记，未经其许可，开发商将该商品房再出售或抵押等都属于无效行为。

因此，预售房屋进行预告登记后，一旦开发商“一房二卖”，预购人仍然可以取得房屋所有权，而不仅是追究开发商的违约责任。当然，在办理预告登记后，购房人应尽快督促开发商为其办理产权证。按物权法规定，购房人要从能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记，否则预告登记失效。

二、房屋产权人何时可异议登记

异议登记，是指权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出申请，并将其异议在不动产登记簿中加以记载的过程。

适用范围：一般适用于夫妻关系或者家庭房产共有关系或者其他形式的共有关系

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

《物权法》规定的异议登记制度，作用在于防患于未然，在事实不明了前作出限制和提示。具体来说，异议登记的作用并不是涂销或变更不动产记载的事项，也不发生变更不动产登记的效力，而只是将有关利害关系人的异议记载于不动产登记簿，从而使不动产登记的真实性受到质疑，进而对想交易该不动产的人予以警示。

异议登记相对于针对登记的权利推定效力而言的。所谓登记的权利推定效力，就是说，一项不动产一旦在产权登记簿上登记，那么就推定该不动产属于登记的所有人。但事实上我们都知道，登记是可能有错误、延迟，或很多其他情况，使得登记簿的记载跟真实所有人并不一致，但是由于不动产登记本身有公示效力，在不动产的交易过程中，买受人可以根据登记认定卖方的所有权。

对于因房屋交易而可能导致权益受损的第三方来说，异议登记的警示效力是极为重要的，尤其是可以使得买受人丧失了主张自己是“善意占有人”的资格。

异议登记后，申请人还是应尽快要求原权利人同意向登记机关申请更正登记，以便从根本上保障自己对房产的所有权。根据物权法第十九条规定，异议登记之日起十五日内起诉，否则异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。这也是为了保障房屋所有人的交易权，避免有人恶意申请异议登记，延误房屋交易时机。