借名买房是指房屋的实际出资人以他人名义购房，并登记他人为房屋所有权人的行为。实际出资人是指事实购房人或真正购房人，而被借名者则成为登记购房人。
实际出资人之所以以他人名义登记房屋产权，通常出于以下原因：
(1) 规避法律或政策限制：实际购房人没有购房资格，而登记购房人符合购房资格的情况下，借名买房成为常见选择。例如，某些人无法购买经济适用房，但希望通过借名买房的方式实现购房目的。
(2) 转移财产逃避债务：债务人未能履行到期债务时，债权人有权要求以债务人的动产或不动产偿还债务。为了隐藏财产、逃避债务，债务人事先将房屋登记在他人名下，以此制造自己没有财产的假象。
(3) 贪图便宜享受优惠：例如，只有具有城镇户口的在岗职工才能享受住房公积金贷款。在购房人没有资格办理该贷款的情况下，以他人名义办理公积金贷款成为解决方案。
(4) 简化手续、减少税费：例如，为了避免未来可能征收的遗产税，父母可能以未成年子女的名义购买房屋。
在法律上，借名买房存在着多种风险：
(1) 登记购房人否认借名买房或登记购房人死亡，其继承人对借名买房不了解或不承认。
(2) 第三方对登记购房人将房产转让给实际购房人的行为提出异议。实践中，借名买房双方约定时，实际购房人可能认为借名与登记购房人的配偶无关，自己才是真正的房主。然而，登记购房人的配偶往往根据《婚姻法》提出异议，否认借名买房的事实，并确认该房产为夫妻共同财产。
(3) 登记购房人将房产处分（转让或抵押），或被法院执行。
针对借名买房的法律风险，可以采取以下策略：
1. 签订有效合同：如果没有恶意规避法律或政策的行为，借名买房合同是当事人自愿签署的，应当遵循合同自由原则，具备法律效力。但最好在合同中明确注明：“经双方协商，甲方以乙方的名义购房，该房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”此外，需要保留足够的证据，如原始凭证（存折、购房发票等）。如果登记购房人事后反悔，有足够证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是实际购房人，那么实际购房人有可能得到法院的支持，房屋的登记错误可以得以纠正。然而，如果没有足够的证据，而产权证书上是登记购房人的名字，实际购房人只能主张事实上的借款关系，要求登记购房人返还房款。
2. 注意第三方善意取得的保护：即使借名买房合同有效，但如果登记购房人违反约定，将房产转让或抵押给第三人，第三人取得房产后，实际购房人无法追回该房产。根据《物权法》中的善意取得制度，第三人出于善意信赖不动产登记簿或房屋所有权证书的内容，并且支付合理价格并依法登记后，取得房屋所有权，应受到法律保护。实际购房人只能要求登记购房人赔偿。
3. 防止法院执行导致丧失所有权：如果登记购房人无法清偿到期债务，债权人申请法院强制执行，法院以不动产登记为依据查封并拍卖该房产，实际购房人将丧失对房屋的所有权。如果借名买房合同无效，已经支付款项的实际购房人只能要求登记购房人返还购房款。如果借名合同有效，实际购房人可以向法院提出执行异议，主张对被执行的房产的权利，并要求法院停止执行。根据《民事诉讼法》的规定，执行员对案外人提出的异议，应按法定程序进行审查，如果理由不成立，将予以驳回；如果理由成立，将由院长批准中止执行。
商品房买卖中因延迟交付而引发的诉讼时效问题。根据我国法律规定，诉讼时效一般为三年，但自权利受到损害之日起超过二十年，人民法院将不予保护。此外，商品房延期交付违约金的计算标准需根据合同约定或参照同地段同类房屋租金标准来确定，如双方未约定，开发商仍应支付
商品房交房的法定标准，包括法定交房条件和约定交房条件。法定交房条件涉及单体工程质量验收合格文件、专项验收合格文件和竣工验收备案证明等。而约定交房条件则包括交房装修标准、电梯类型和配套设施等内容。若商品房未能满足交房条件，购房者可依法追究开发商的违约责
如何办理房屋登记确权手续的问题。购买房屋的产权必须通过房地产管理部门进行登记确权，包括申请登记、验证证件、勘察房屋、填写文本和缴纳税费等步骤。完成手续后，房地产管理部门将向购买人发放《房屋所有权证》，确保房屋所有者在法律上获得对房屋的占有、使用和处分
房屋买卖合同无效的认定方法，包括房产地产分别转让、未办理登记过户手续、产权主体有问题、侵犯优先购买权、单位违规购房、买卖中存在欺诈行为和非法转让等情形。如果发生以上情况，房屋买卖合同将被认定为无效。
