借他人名义买房房子归谁所有

借名买房的法律风险及应对策略

一、借名买房的定义和原因

借名买房是指房屋的实际出资人以他人名义购房，并登记他人为房屋所有权人的行为。实际出资人是指事实购房人或真正购房人，而被借名者则成为登记购房人。

实际出资人之所以以他人名义登记房屋产权，通常出于以下原因：

(1) 规避法律或政策限制：实际购房人没有购房资格，而登记购房人符合购房资格的情况下，借名买房成为常见选择。例如，某些人无法购买经济适用房，但希望通过借名买房的方式实现购房目的。

(2) 转移财产逃避债务：债务人未能履行到期债务时，债权人有权要求以债务人的动产或不动产偿还债务。为了隐藏财产、逃避债务，债务人事先将房屋登记在他人名下，以此制造自己没有财产的假象。

(3) 贪图便宜享受优惠：例如，只有具有城镇户口的在岗职工才能享受住房公积金贷款。在购房人没有资格办理该贷款的情况下，以他人名义办理公积金贷款成为解决方案。

(4) 简化手续、减少税费：例如，为了避免未来可能征收的遗产税，父母可能以未成年子女的名义购买房屋。

二、借名买房的法律风险

在法律上，借名买房存在着多种风险：

(1) 登记购房人否认借名买房或登记购房人死亡，其继承人对借名买房不了解或不承认。

(2) 第三方对登记购房人将房产转让给实际购房人的行为提出异议。实践中，借名买房双方约定时，实际购房人可能认为借名与登记购房人的配偶无关，自己才是真正的房主。然而，登记购房人的配偶往往根据《婚姻法》提出异议，否认借名买房的事实，并确认该房产为夫妻共同财产。

(3) 登记购房人将房产处分（转让或抵押），或被法院执行。

三、应对策略

针对借名买房的法律风险，可以采取以下策略：

1. 签订有效合同：如果没有恶意规避法律或政策的行为，借名买房合同是当事人自愿签署的，应当遵循合同自由原则，具备法律效力。但最好在合同中明确注明：“经双方协商，甲方以乙方的名义购房，该房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”此外，需要保留足够的证据，如原始凭证（存折、购房发票等）。如果登记购房人事后反悔，有足够证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是实际购房人，那么实际购房人有可能得到法院的支持，房屋的登记错误可以得以纠正。然而，如果没有足够的证据，而产权证书上是登记购房人的名字，实际购房人只能主张事实上的借款关系，要求登记购房人返还房款。

2. 注意第三方善意取得的保护：即使借名买房合同有效，但如果登记购房人违反约定，将房产转让或抵押给第三人，第三人取得房产后，实际购房人无法追回该房产。根据《物权法》中的善意取得制度，第三人出于善意信赖不动产登记簿或房屋所有权证书的内容，并且支付合理价格并依法登记后，取得房屋所有权，应受到法律保护。实际购房人只能要求登记购房人赔偿。

3. 防止法院执行导致丧失所有权：如果登记购房人无法清偿到期债务，债权人申请法院强制执行，法院以不动产登记为依据查封并拍卖该房产，实际购房人将丧失对房屋的所有权。如果借名买房合同无效，已经支付款项的实际购房人只能要求登记购房人返还购房款。如果借名合同有效，实际购房人可以向法院提出执行异议，主张对被执行的房产的权利，并要求法院停止执行。根据《民事诉讼法》的规定，执行员对案外人提出的异议，应按法定程序进行审查，如果理由不成立，将予以驳回；如果理由成立，将由院长批准中止执行。