房屋转租时，承租人、次承租人均主张优先购买权的冲突处理

转租的法律规定及处理办法

1. 合法转租

合法转租是指承租人经出租人同意，将租赁物转租给第三人使用的情况。根据《中华人民共和国合同法》第224条的规定，经出租人同意的转租是合法的，承租人与出租人之间的租赁合同和承租人与次承租人之间的转租合同都是有效的。

就承租人与次承租人是否享有优先购买权以及双方均主张优先购买权产生冲突的处理办法，存在以下观点：

第一种观点认为，承租人转租后不再享有优先购买权，而次承租人享有优先购买权。这是因为承租人转租后只是观念上的支配物的主体，已失去了优先购买权所要保护的利益；而次承租人成为直接占有和支配租赁物的用益物权人，因此享有优先购买权。

第二种观点认为，承租人转租后仍享有优先购买权，而次承租人不享有优先购买权。这是因为在出租人同意的情况下转租，承租人与出租人订立的租赁合同仍然有效，承租人依法享有优先购买权。次承租人不能主张优先购买权，是因为合同效力仅及于合同双方当事人，次承租人与出租人并不发生直接的法律关系，不能主张优先购买权。

第三种观点认为，承租人和次承租人均享有优先购买权。这是因为承租人转租后，次承租人实际占有和使用租赁房屋，保护次承租人的优先购买权更符合法律精神。如果次承租人不享有优先购买权，承租人仍应享有优先购买权，因为优先购买权是法定权利，不应被剥夺。

根据法律规定和立法精神，笔者认为第三种观点更为合理。经出租人同意转租后，承租人与出租人订立的租赁合同和承租人与次承租人订立的转租合同都是合法有效的。承租人虽然转租，但未退出租赁法律关系，其与出租人的权利义务关系仍受租赁合同的调整和约束。因此，承租人应享有优先购买权。次承租人虽然与出租人没有直接的合同关系，但在事实上形成了对租赁物的占有和使用。允许次承租人行使优先购买权可以保持现有的人对物的关系，符合优先购买权的立法目的。因此，当承租人和次承租人的优先购买权发生冲突时，应优先保护次承租人的优先购买权。

2. 非法转租

非法转租是指未经出租人允许进行的转租。对于出租人和承租人之间的关系，承租人擅自转租构成严重的违约行为，出租人有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第224条的规定，如果承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。如果出租人解除合同，则承租人的优先购买权丧失，次承租人也不能行使优先购买权。如果出租人不解除合同，则租赁关系仍然有效，承租人依法可享有优先购买权，次承租人也能够行使优先购买权。

在非法转租的情况下，承租人和次承租人的优先购买权发生冲突时，次承租人的优先购买权效力优先。