明律师解析国有土地房屋拆迁的法定程序

征收和拆迁：法律行为的定义和分类

征收和拆迁是指依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，并对其所受损失予以补偿的法律行为。在土地的性质方面，我国土地分为国有土地与集体土地。国有土地是指城市市区的土地，而集体土地则是指农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的土地以外。

征收和拆迁的分类

从征拆的行为方式来看，征收和拆迁可以基本分为征收、拆迁以及其他协议搬迁。具体来说，征收和拆迁可以分为以下几个类型：

国有土地上的房屋征收

国有土地上的房屋征收是指国家在法定条件下，收回城市市区土地的土地使用权，并对该土地上房屋的所有权人进行补偿的行为。该类型的征收由市、县一级人民政府负责。

征收的具体程序如下：

1. 确定房屋的征收范围，并对合法建筑和未超过批准期限的临时建筑进行补偿。
2. 拟定征收补偿方案，并报市、县级人民政府。
3. 公布补偿方案并征求公众意见，如有不同意见，组织听证会并根据听证结果修改方案。
4. 作出征收决定，并公告。
5. 对被征收房屋进行评估。
6. 被征收人选择货币补偿或产权置换，并签订征收补偿协议。
7. 无法达成协议或房屋所有权人不明确的，由市、县级人民政府作出征收补偿决定。
8. 被征收人对补偿决定不服的，可以提起复议或诉讼。
9. 被征收人不履行补偿决定的，可以申请人民法院强制执行。

在国有土地上的房屋征收过程中，征收决定和补偿决定是两个不同的概念。征收决定是政府公告告知需要征收某地块的房屋，并收回该地国有土地使用权；而补偿决定是政府决定对未签订补偿协议的被征收人的房屋给予多少补偿的行政决定。

国有土地上的房屋拆迁

国有土地上的房屋拆迁是指在《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布之前，已经依法取得《房屋拆迁许可证》的项目，按照之前的《城市房屋拆迁管理办法》进行。政府不能责成有关部门强制拆迁，只能申请法院强制执行。

该类型的拆迁过程如下：

1. 拆迁房屋的单位向市、县级房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证。
2. 市、县级房屋拆迁管理部门下发并公告拆迁许可证。
3. 无法达成补偿协议的，当事人可向政府部门申请拆迁行政裁决，当事人对裁决不服的，可向人民法院起诉，诉讼期间不停止拆迁执行。

尽管国有土地上的房屋拆迁现在并不常见，但一些地方仍在使用这种程序，特别是北京等地的集体土地拆迁项目。

征收集体土地

除上述情况以外的集体土地建设项目，必须先由政府将集体土地征为国有。政府征收集体土地需要按照《土地管理法》规定的程序进行审批，并对征收范围内的土地和地上物分别补偿。

另外，对于建设项目涉及农用地的情况，需要先依照《土地管理法》的规定将其转为建设用地，再进行征收或建设。

其他协议搬迁

其他协议搬迁是指被腾退人自愿与腾退方签订安置补偿协议后，被腾退人支付补偿金并拆除被腾退人房屋的行为。在法律上，腾退一词并没有明确规定，也没有《土地管理法》规定的一系列前置手续。

需要注意的是，在未签订安置补偿协议的情况下，腾退方没有任何理由向法院申请强制执行。

此外，在具体的操作过程中，还有一些以拆除违法建设为由进行拆迁的行为，主要针对由历史原因造成前置手续不全的房屋。对于违法建筑，一般应按照《城乡规划法》的规定进行认定，对于认定为违建需要拆除的，应当由行政机关予以公告，并在法定期限内自行拆除。如果当事人不申请行政复议或提起行政诉讼，且不拆除，行政机关可以依法强制拆除。