如何防范房地产交易的虚假广告

房地产广告的法律要求和责任

广告在房地产销售中的重要性

在房地产销售中，广告和销售宣传对购房人起着非常重要的作用。尤其是在预售阶段，购房人将要购买的房产有的仅是在建工程或干脆在地基施工过程中。设计精美、恰如其分、充满想象力的广告会使人充满憧憬。毫无疑问，广告在吸引人们购房的过程中起到了举足轻重的作用。

房地产广告的法律规定

房地产开发商在进行房地产广告时，必须严格遵守《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》。根据这些法规，房地产广告的内容必须真实，形式必须合法，语言必须规范，价款和位置必须准确。

虚假广告的定义和影响

虚假广告指的是广告主不打算真正兑现承诺，而是将其作为一种商业手段以达到营利目的的不真实、欺骗性和误导性宣传。虚假广告包括虚的广告和假的广告。虚的广告是指不真实或夸大其辞、不负责任的诱导。假的广告是指根本就不存在或者是开发商为了纯粹商业目的而做的欺骗游戏。这些虚假广告误导购房人购买商品房，实质上是一种不诚实的交易行为，对于同行来说是一种不正当的竞争行为，对于买家来说，开发商违反了民法中的诚实信用原则，借助虚假广告致使购房者与其签订合同的开发商，实际上是对购房者的利益实施的一种侵权行为。

广告法对虚假广告的规定和责任

根据《广告法》的规定，发布虚假广告、欺骗和误导消费者，损害购买商品或接受服务的消费者的合法权益的，广告主应当承担民事责任；明知或应知虚假而设计、制作、发布广告的广告经营者和广告发布者也应当承担连带责任。消费者（即购房者）可以要求广告主（即房地产商）承担的民事责任包括履行承诺、赔偿损失、退房等。

购房者保护自己权益的方法

购房者可以依据《商品房销售管理办法》第15条规定，要求开发商将广告中承诺的主要条件列入销售合同中。广告中的主要条件即是开发商在未来销售合同中的义务。如果开发商未在销售合同中明确列明广告中的主要条件，开发商将承担相应责任。购房者还可以凭借相关法律法规的条款，要求开发商将广告中的主要条件写入合同中。广告实际上是开发商的承诺，而合同则将这种承诺进一步落实到双方签订的契约中。对于业主来说，可以要求房地产开发商与业主签订合同的附件或补充条款，将广告中的承诺写入合同中。如果开发商不愿意签订补充条款或无法履行广告中的承诺，购房者可以以虚假广告为证据，以自己受误导为事实，以自己因受误导而未购买其他更好商品房而遭受的损失为内容，通过法律诉讼要求开发商赔偿或退房。开发商发布虚假广告将最终承担法律责任，在这一点上法律责任非常明显。