入住前的楼板和墙体裂缝验收指南

如何验收楼板和墙体裂缝

裂缝问题的分类和原因

裂缝问题一直是业主和开发商之间产生纠纷的因素之一。一般情况下，裂缝可以分为墙体裂缝和楼板裂缝。而裂缝的产生原因包括沉降、温度应力、建筑材料、混凝土配合比、设计不完善以及未认真执行相关施工工艺标准等几种因素。

业主对待裂缝问题的态度

作为业主，对待裂缝问题应该如何看待？房屋出现裂缝是否可以作为拒收房屋的理由呢？目前大多数业主在签署商品房买卖合同时都会要求开发商提供建筑工程竣工备案表，作为房屋交付使用的条件。如果开发商已经取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》，说明该小区的房屋和配套设施已经达到交付使用的条件。如果购房人对该表的内容有异议，可以向有关部门申请解释，并在必要时提起行政诉讼。但仅凭此理由拒收房屋，在一般情况下，即使打官司，业主也可能败诉。

业主的权利和相关法律规定

那么业主在这种情况下是否只能认倒霉呢？根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条的规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”同时根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条和《商品房销售管理办法》第三十五条的规定，业主在房屋交付使用后认为主体结构质量不合格，可以申请重新核验，并有权退房和要求赔偿。

如何判断裂缝的严重程度

那么什么样的裂缝才算是比较严重的质量问题呢？业主应当将注意力放在房屋的安全性、使用性和耐久性方面，而对于表面的观感可以通过二次装修采取有针对性的技术措施来解决。因此，在入住验收时，业主应该重点检查以下几个方面：

1. 检查房屋外墙是否有裂缝，以避免漏水隐患。
2. 检查承重墙是否有裂缝，裂缝是否贯穿整个墙面且穿到背后，是否有倾斜性裂缝，以判断是否存在结构安全隐患。
3. 检查承重墙是否有贯穿裂缝且在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝，以判断是否存在结构安全隐患。
4. 检查楼板（地面和顶板）是否有对穿型裂缝（与房屋横梁平行的裂缝），根据相关规范的规定，裂缝宽度在设计规范允许范围内属于一般缺陷，不影响承载能力，但会对结构的耐久性产生不利影响。
5. 检查楼板（地面和顶板）是否有受力裂缝，这种裂缝一般出现在支座处的板面或板中部的板底。这类裂缝往往不对穿，形状外宽内窄，对结构安全和耐久性都有影响，需要引起业主的重视。
6. 检查阳台、雨蓬等悬挑结构板是否有贯穿裂缝，以避免结构安全隐患。

通过以上的验收和判断，业主可以更好地了解房屋的质量情况，并根据法律规定提出维修和索赔要求。