房屋质量问题的处理方式

修复

如果购房者购买的房屋存在地基基础工程及主体结构工程质量问题，但问题较小，可以通过加固等措施进行修复，并确保建筑物的安全性。购房者可以要求出卖人按照法律规定和合同约定履行义务，即继续履行合同。

解除合同，退房

如果购房者购买的房屋存在地基基础工程及主体结构工程质量问题较大，无法通过加固等措施修复，即无法继续履行合同，购房者可以要求解除合同并要求退房。如果购房者向法院提出解除合同的请求，法院应予以支持。

违约金及赔偿损失

不论购房者是要求实际修复还是解除合同(退房)，房屋质量问题都不影响购房者要求出卖人支付违约金和承担损害赔偿责任的权利。购房者有权依法解除合同(退房)，并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。违约金是合同当事人预先约定的，在违约行为发生后，违约方应向对方支付一定数量的金钱，与履行行为无关。

追究侵权赔偿责任

如果商品房质量不合格导致事故，如倒塌、脱落、塌陷、漏水侵蚀腐朽等，造成人身损伤或财产损害，受害人或购买人可以主张违约责任或侵权责任。

购房者维权措施

购房者在房屋质量问题出现时应与房屋出卖人进行房屋质量鉴定，并根据鉴定结果确定是否存在退房情况。

确认房屋不合格或严重影响居住

如果经鉴定确认房屋主体不合格或质量问题严重影响居住，购房者可以要求退房并要求赔偿损失。

可修复的情况

如果经鉴定可以修复，购房者可以要求开发商进行修复或承担修复费用。

楼板保修责任

对于楼板属于主体结构部分的情况，开发商应承担永久的保修责任。

违约侵权责任

如果出卖人交付不合格房屋给购房者造成人身或财产损害，购房者可以主张违约侵权责任，但需注意以下情况：- 如果不法行为导致受害人人身伤害和精神伤害，即使存在合同关系，仍应按照侵权责任处理，因为合同责任无法弥补受害人所遭受的人身伤害和精神损害。- 如果存在合同关系，但不法行为仅导致受害人财产损失，应按照合同纠纷处理，对受害人更有利。- 在责任竞合的情况下，如果合同中约定双方仅承担合同责任，原则上应遵守约定。但约定不能免除故意或重大过失的侵权责任，此时受害人享有两种权利。

鉴定费用责任

因鉴定和修复导致购房人无法使用房屋而产生的租房费用，应由开发商承担。购房者在解决房屋质量问题时可以要求开发商承担违约赔偿责任或侵权赔偿责任，具体维权方式应根据具体情况进行分析，以获取最大的利益。