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广告是否构成要约引诱的争议

时间:2026-08-01 浏览:0次 来源:由手心律师网整理
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房地产开发企业作商品房销售广告时,必须标明商品房预售证批准文号。未取得商品房预售证或未标明商品房预售许可证批准文号的,房地产开发企业不得作任何形式的商品房销售广告。商品房销售广告中关于房地产状况的说明、示意应当真实、准确。因虚假宣传而引发的纠纷在商品房投诉中大量存在,开发商为了吸引购房者,往往把自己的房子说的环境是如何优美,交通如何方便,配套如何齐全。但等房屋交付了,开发商当初的承诺却没有兑现。石家庄市就出了这样一个案例:1999年,某房地产开发公司开发一商品住宅小区,其在广告宣传中承诺:小区内设小学、超市、图书馆、保健站、公厕、独立报箱、绿地、中心花园等。洪某等见到开发公司的广告后,觉得各方面条件都不错,经多次与开发公司接触、协商,与开发商签订了《商品房预售合同》。合同签订后,洪某依约履行了付款义务。2001年7月16日,房地产开发公司向洪某发出入住通知,洪某等发现,小区内所谓学校、超市、图书馆、保健站等根本没有,大面积的绿地也改建成车库。洪某认为:房地产开发公司不履行广告承诺,是欺诈销售。洪某等人向房地产开发公司提出交涉,没有得到满意的答复。洪某等人依据《合同》中的仲裁条款,向石家庄仲裁委员会提起仲裁,要求解除合同、退房还款并赔偿损失。仲裁委查明了以上事实,但认为售楼广告属于要约邀请,不是要约,购房者没有将广告内容签进合同,因此难以追究开发商的违约责任,所以最终驳回了洪某等人的仲裁请求。

广告是否构成要约引诱,在审判实践中存在两种不同的观点。一种观点认为,商品房售楼广告通常属于要约邀请或要约引诱,除非广告明确包含了合同的主要内容,否则不能视为要约。如果广告中的宣传内容未被订入合同,那么广告中的虚假宣传只是违背诚实信用原则,应该对买受人承担经过失责任进行补救。

另一种观点认为,要约引诱具有“对世性”,发出要约引诱的当事人必须履行前契约义务,如揭示合同内容的所有事实,不能随意或虚假陈述。因此,广告的真实性已成为各国对广告的基本要求。开发商在售楼广告中所作的说明和承诺往往利用其在订立合同时的优势地位,拒绝将其明确订入合同,这样明确无误的“说明和承诺”从本质上构成了类似悬赏广告的特殊要求,以购房人签订购房合同为对价。在这种特殊要约的有效期内,开发商不得随意撤销或变更承诺,即广告承诺具有不可撤回性。开发商在前契约阶段所承担的以忠实、诚信为内容的前契约义务通常被称为“要约的形式拘束力”。

广告的法律约束

根据《中华人民共和国广告法》第9条的规定,广告对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、承诺,或对服务的内容、形式、用途、质量、价格、承诺等方面的表示,应当清楚、明确。广告中表明推销商品、提供服务并附带赠送礼品的,应当明确标明赠送的品种和数量。

这一规定体现了诚实信用的前契约义务原则,即明确清晰的广告承诺具有不可撤回的形式拘束力。因此,一旦开发商在售楼广告中作出承诺,并与购房人签订买卖合同,开发商就必须无条件地履行广告承诺的义务。

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