什么是回迁房

回迁房是指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的房屋。这些房屋目前尚未取得个人房屋权属证书，但将来一定能够取得。需要注意的是，本文所讨论的回迁房不包括建立在集体土地或者国有划拨上的旧村（居）改造房屋。

购买回迁房需要注意哪些问题

（一）未取得房产证回迁房能否买卖，买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的……”。该条的立法意图在于方便行政管理，而不是禁止预售商品房的再转让。只要出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同是有效的。

（二）房屋交易税由买方负担的约定是否有效

回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋所有权证书时需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费。对于房屋交易双方约定由买方负担交易税的约定，并不违反相关法律、法规的强制性规定。因此，如果合同当事人约定由合同相对人或第三人实际缴纳税款，并不违反法律规定，也不损害国家利益，对其约定应认定为有效。

（三）需要特别注意的问题

1、严防“一房数卖”

回迁房买卖无法办理预告登记，这为出卖人“一房数卖”提供了漏洞。一旦房价上涨，违约成本过低，出卖人有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同有效的情况下，只有办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购买回迁房时要特别注意这一点。

2、必须约定房产过户和交房的时间

签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，并明确自取得房产证之日起办理房屋所有权的转移手续。同时，在签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间。如果房屋是现房，则可以约定缴纳首付款之日即为交房时间。

3、买方要留尾款

没有房产证的房屋买卖存在许多风险，因此违约责任的规制非常重要。但要求违约方承担违约责任需要缴纳法院诉讼费用、律师费等成本，并且需要花费时间。如果买方留有尾款（尤其是大额尾款），而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何留尾款并顺利完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或买方具备较高的谈判技巧。

4、要求卖方的配偶签名

根据实践经验，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产。根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果。首先，如果房价上涨，而配偶以不同意出售房屋为借口，则可能导致无效的法律后果。其次，如果在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，就可以基本上预防这两种情况的发生。

5、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字

由于回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，如果卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，在回迁房买卖协议中，尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出售行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母和子女。在要求卖方的第一顺序继承人签字时，需要特别注意言辞和技巧，以免引起不愉快。

回迁房的购买与期房转让一样存在一定的风险。如果购房者打算购买尚未取得房产证的回迁房（商品房），建议在购房前多加考虑，了解相关政策后再进行购买。尽量规避风险，保障自身权益。