房地产信托的出现背景

房地产项目投资金额巨大且投资周期较长，导致房地产企业不得不依赖银行贷款。然而，长期贷款增加了企业的负担，并给银行带来了信贷风险。为了缓解这种情况，中国人民银行于2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，以限制房地产行业的贷款。与此同时，房地产企业面临上市融资规模和时机的限制，无法在短期内从证券市场融资。因此，寻找广阔的投资来源和拓宽融资渠道成为房地产行业发展的当务之急。

信托作为房地产行业融资的新亮点

作为金融四大支柱之一，信托具备灵活、安全、合法以及有效管理、受益稳定的特点，因此成为了房地产行业融资的新亮点。此外，银行信贷的紧缩也为房地产信托提供了发展的新契机和市场空间。根据中国的《信托投资公司管理办法》（2002年6月颁布），信托业经历了第5次整顿后，信托公司急需成功的业务和产品来重新树立良好的信誉和获得利润，以增强信托实力提高竞争力。

信托的定义和当事人角色

根据《中华人民共和国信托法》的定义，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的进行管理或处分的行为。信托当事人分为三方：委托人、受托人和受益人。委托人可以是自然人、法人和其他组织，是原财产所有者；受托人是信托投资公司；受益人可以是享有信托受益权的自然人、法人和其他组织。

信托财产的特点

信托财产作为信托的核心，根据信托法的规定，具有独立性、所有权和受益权的分离性和连续性。首先，信托财产与未形成信托的其他财产有所区别，即使委托人死亡、解散、撤销或破产，除非委托人是唯一受益人，否则信托财产不属于委托人的遗产或清算财产。其次，受托人对信托财产运用和处分所产生的债权不能与其固有财产所产生的债务相抵消，不同信托财产所产生的债权债务需要分账处理。第三，信托财产独立于受益人的自有财产，受益人除了享有约定的权益外，在信托存续期间不能对信托财产本身提出要求。第四，除非债权人在设立信托之前已享有优先受偿权、处理信托事务本身产生的债务或信托财产应承担的税款等，信托财产不在委托人、受托人和受益人之间的债权追索范围之内，不能被强制执行。最后，除非法律或信托文件另有规定，信托不因委托人和受托人的死亡、丧失民事行为能力、依法解散、被宣告破产或被依法撤销而终止，也不因受托人的辞任而终止。