建筑工程质量保证金的相关规定

依据《建设工程质量保证金管理办法》

根据《建设工程质量保证金管理办法》第三条规定，发包人应在招标文件中明确保证金预留、返还等内容，并与承包人在合同条款中对以下保证金事项进行约定：

(一) 保证金预留、返还方式；

(二) 保证金预留比例、期限；

(三) 保证金是否计付利息，如计付利息，利息的计算方式；

(四) 缺陷责任期的期限及计算方式；

(五) 保证金预留、返还及工程维修质量、费用等争议的处理程序；

(六) 缺陷责任期内出现缺陷的索赔方式；

(七) 逾期返还保证金的违约金支付办法及违约责任。

根据《建设工程质量保证金管理办法》第四条规定，实行国库集中支付的政府投资项目，保证金的管理应按国库集中支付的有关规定执行。其他政府投资项目，保证金可以预留在财政部门或发包方。缺陷责任期内，如发包方被撤销，保证金随交付使用资产一并移交使用单位管理，由使用单位代行发包人职责。社会投资项目采用预留保证金方式的，发、承包双方可以约定将保证金交由第三方金融机构托管。

建筑工程质量缺陷程度的鉴定

目前应执行《工业厂房可靠性鉴定标准》(GBJ144-90)和《民用建筑可靠性鉴定标准》(屯50292-1999)，不宜公执行建设工程质量验收规范。建筑工程质量缺陷表面看可能是施工原因，但由于建设项目是建设单位(业主)、施工单位、设计单位、地质勘测单位、材料供应单位、监理单位等共同参与的，任何一方的过失，都可能造成建筑工程质量缺陷。

1. 鉴定的一般方法

鉴定的目的是核实鉴定对象的基本事实，方法包括：

(1) 对地质勘察报告的检查；

(2) 对设计图的复核；

(3) 对影响安全性指标的施工质量检查、检测（如混凝土强度、砌体强度、钢筋检测，构件截面尺寸复核，主体结构布置调查等）；

(4) 对材料质量的调查；

(5) 对工程建设中管理与变更信息的调查。

2. 鉴定必须的资料

该类鉴定需要提供的资料包括：

(1) 工程设计资料（应包括所有的修改及变更）；

(2) 施工验收资料（检测数据、试验报告、施工日记、分部分项检验资料）；

(3) 地质资料；

(4) 监理资料；

(5) 变更指令。

向开发商争取商品房质量保证金的注意事项

为了保障购房者的权益，以下是向开发商争取商品房质量保证金的一些建议：

1. 保证完整的退房权利

当出现开发商违约、购房者有权退房时，购房者应有退房的选择权，并明确约定退房时的处理方式。

2. 将广告写入购房合同

直接在合同中约定广告作为合同的一部分，或将广告内容以合同条款的形式明确下来。

3. 落实促销宣传措施

对于开发商提出的促销承诺，不仅要以书面形式确认，还要确保这些促销措施可操作。

4. 要求开发商履行告知义务

购房者可以要求开发商提供自己想要了解的信息，如房屋使用年限、小区规划、面积测量报告等。

5. 购买期房时要求分期付款

在签订预售合同时，购房者可以先支付定金，然后在交房和过户时再支付房款。

6. 完善“规划条款”

除了将小区平面布局图附在合同中，还应要求开发商清楚标注布局图中的诸多内容，如层高、方位、小区出入口、绿化率、商铺市场定位等。

7. 注意“会所条款”

对于拟配备会所的楼盘，应在合同中明确会所的权属、功能、交付日期、是否对外开放、是否收费等。