未经批准的划拨土地转让无效

【裁判摘要】

1、讼争土地是资产公司以行政划拨方式取得，转让行为未经有批准权的人民政府批准，违反了《城市房地产管理法》和《拍卖法》的强制性规定，故转让行为无效。

2、虽然《合同法》规定了合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，但是一方当事人所主张的损失应该是能够被对方当事人预见或者应当预见到。讼争土地是增值还是贬值，本案双方当事人均难以预料。

而且，讼争物业转让行为无效的原因在于该行为未经有批准权的人民政府批准，而并非资产公司故意阻却合同生效，根据民法上的诚实信用原则及司法实践的一贯做法，对于土地增值差价损失的补偿应以土地转让方恶意阻却合同生效为前提条件，故对资产公司诉请的土地增值差价损失部分不予支持。

【案情简介】

1、划拨土地转让。2004年11月，佛山某资产公司(下称资产公司)取得其主管部门资产经营公司及佛山市财政局同意后，委托拍卖公司拍卖其所有的厂房及土地使用权，建筑面积8645.97㎡，土地面积15694.6㎡(下称讼争物业)，土地类型为划拨。

2005年1月4日，开发公司以人民币2001万元价格竞得讼争物业，并与拍卖公司签订《拍卖成交确认书》约定：开发公司交纳的400万元保证金转为定金，成交后一个月内支付成交价款的60%(合计支付成交款80%)，标的物移交后三天内，开发公司付清余款;开发公司需另行支付1万元给拍卖公司作规划蓝图等资料费用;资产公司负责出具办理房地产过户的相关必要文书，过户手续由拍卖公司协助开发公司办理等。

2、付款及接收土地。2004年至2006年间，开发公司先后支付拍卖款共计人民币2001万元及拍卖佣金、绘图资料费。2006年1月23日，拍卖公司向开发公司开具2001万元发票及绘图资料费1万元收据。此外，拍卖公司还相继向开发公司开具累计600300元的佣金收据及发票。

2006年2月，拍卖公司向开发公司移交讼争物业的《土地使用权证》及12本《房屋所有权证》原件，开发公司出具《接收清单》。2006年7月10日，开发公司与资产公司、拍卖公司签订《移交协议》，确认开发公司已接管讼争物业。

开发公司接管后，一直雇请保安看管讼争物业。且开发公司就讼争物业向规划部门提出翻新改建做临时商铺之用的申请，规划部门2006年9月复函同意其申请，并要求开发公司对讼争物业进行规划设计、安全鉴定、消防、环保等相关配套建设工作。

开发公司据此与案外人订立《建设工程设计合同》、《鉴定协议书》、《测绘合同》等，应向各单位支付设计费、装饰工程款、招商代理费、鉴定费、测量费、水电工程费合计人民币1297166元。截至2007年12月，开发公司已实际支出各项费用合计人民币440665.68元(含保安费)。