自然灾害包括地震、台风、洪水、海啸等。当这些自然灾害发生时，履行合同可能会受到严重阻碍或不可能实现。
政府行为是指在合同订立之后发生的、当事人无法预见的情况。例如，在运输合同签订后，政府颁布了禁运法规，这将导致合同无法履行。
社会异常形象是指一些突发事件阻碍了合同的履行，例如罢工和骚乱等。虽然不可抗力是合同免责事由的一种，但具体的不可抗力事由很难由法律具体列举。因此，根据合同自由原则，当事人可以在合同中具体列举各种不可抗力的情况。
免责事由，也称为免责条件，是指法律规定或合同约定的条件，使当事人免除违约责任，即不承担不履行或不适当履行合同义务的责任。免责事由既包括法定的责任事由，也包括合同约定的责任事由，例如免责条款。
不可抗力是法定的免责事由。根据《合同法》的规定，不可抗力是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。这意味着当事人在面对无法预见、无法避免且无法克服的客观情况时，可以免除违约责任。
总体而言，违约责任的免责事由受到比侵权责任的免责事由更多的限制，从而使违约责任更为严格。这是因为：
合同法的目标之一是鼓励交易，充分尊重当事人的意愿，维护其合法权益。为实现这一目标，需要对免责事由进行严格的限制。
合同关系是债权人与债务人之间的关系。如果非因不可抗力而是第三方的过错导致债务人无法履行合同，即使很难确定债务人主观上有过错，也不能让无过错的债权人向与其毫无关系的第三方请求损害赔偿。
违约责任强调合同当事人一方向另一方负责。因此，如果债务人的代理人或使用人故意或过失地导致债务不履行，债务人应当承担同样的责任。
合同法允许当事人自行设立免责条款和不可抗力条款，但不得免除故意或重大过失的责任。
房屋买卖合同的根本性违约及其责任承担问题。包括交付不能、交付迟延、商品房质量瑕疵、商品房面积短少、房屋朝向、间距、位置不符合约定以及绿化、配套设施及装潢不符合约定的责任承担。对于根本性违约，除非有不可抗力等免责事由，否则应承担违约责任。对于不同情况，
房屋买卖合同的免责事由，是指在商品房买卖合同中，免除违反合同义务的债务人承担违约责任的原因和理由。主要包括法定的免责事由和约定的免责事由，具体内容如下：。对于因不可抗力导致的商品房买卖合同不能履行，应当根据不可抗力的影响 程度，部分或全部免除有关
疫情属于不可抗力，根据《合同法》相关规定，因其租房是为了居住，疫情并未造成其不能实现该合同目的，解除合同不属于第九十四条规定之因不可抗力导致不能实现合同目的情形，亦不可援引第一百一十七条将不可抗力作为免责事由，因此提前解除合同应当按照约定承担违约责任
合同法上的免责事由可分为两大类，即法定免责事由和约定免责事由。法定免责事由是指由法律直接规定、不需要当事人约定即可援用的免责事由，主要指不可抗力;约定免责事由是指即当事人约定的免责条款。
