住改非房屋拆迁时如何补偿

住改非房屋拆迁补偿的法律规定

根据2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的规定，对于拆迁范围内的住宅产权，但已取得营业执照经营性用房手续的情况，各地可以根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

此外，《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，对于被征收房屋或类似房地产具有经济效益的情况，应采用收益评估法进行评估。

不同地区的住改非房屋补偿做法

在实践中，由于各地区基本情况不同，出现了不同的住改非房屋补偿做法：

1. 按照房屋的实际用途补偿，即根据具体认定房屋是否用于经营使用，按照商业用房或住宅的具体补偿标准进行补偿。
2. 对于住宅房屋用于经营使用的情况，根据住宅房屋的实际状况，如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准进行估价补偿。
3. 对于住宅房屋用于经营使用的情况，通过确定住宅房屋补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值来确定补偿。
4. 按照住宅的补偿标准进行补偿，主要适用于住宅房屋用于经营使用时间较短，尚不支持作为非住宅补偿的情况。
5. 对于住宅房屋部分用于经营使用的情况，根据商业用房的补偿标准补偿部分，其余部分按照住宅的补偿标准进行补偿。

住改非房屋的认定方法

对于住改非房屋的认定，可以采用以下方法：

1. 根据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等相关证照，直接认定房屋的实际用途。
2. 通过完税凭证来说明房屋从事生产经营活动，从而认定其属于住改非。
3. 对于外出租的房屋，提供租赁协议、开具的发票类票据、纳税凭证等作为认定依据。
4. 考虑房屋的实际使用现状。
5. 在某些地区，由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿，临近拆迁前被拆迁户将住宅用于租赁或经营的情况，不符合“住改非”补偿的要求。