棚户区改造房屋置换比例及计算方式

棚户区改造房屋置换比例的确定

在棚户区改造中，房屋置换比例通常根据被征收房屋的面积来确定。常见的比例描述是“1：1”或“1：1.x”。然而，需要明确的是，房屋产权置换的合理性要综合考虑房屋的市场价值和置换房屋的价值。如果是异地搬迁，那么1：1.x的比例不一定是合理的补偿。

置换系数的计算

在计算置换房屋面积时，拆迁户可能会遇到置换系数的问题。置换系数可能存在一个或多个，通常根据房屋的新旧程度、结构、面积等因素来确定。例如，对于一栋90平米的老房子，在进行棚户区改造时，如果要置换房屋，可能会出现以下情况：如果是平房，可能会有一个上调系数，通常为1.x；然后根据房屋的结构（如砖混、砖木、钢混等）再设置一个系数；最后，可能还存在一个关于房屋置换的总系数。通常这些系数都小于1，因此最后能够获得的置换面积一般都无法达到1：1。

置换比例的计算方式

在很多情况下，棚户区改造属于老城区，人口较为密集。因此，被拆迁户可能会遇到以“购房指标”的形式计算房屋产权安置的情况。例如，根据每个安置人可享受多少平米的安置房购买指标，再根据被拆迁房屋的货币补偿进行结算，多退少补。

除了以上计算方式，不同地方的拆迁还可能采用其他稀奇的安置房比例计算方式。但拆迁户需要注意的是，无论采用何种计算方式，都要遵守法律的规定。具体如下：

国有土地上房屋的补偿标准

对于国有土地上的房屋（包括城市内房屋和城中村的房屋），补偿标准通常按照“市场比较法”确定，即可以参考附近区位类似结构的商品房的价格。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条的规定，被征收房屋的补偿价值不得低于房屋征收决定公告之日类似房地产市场的价格。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

需要注意的是，根据最高人民法院公布的全国法院征收拆迁10大典型案例，被征收人在房屋被征收后的居住条件和生活质量不得降低。然而，各地政府在制定标准时可能会制定复杂的补偿标准，但这并不影响被征收人按照法律计算自己的补偿金额。

棚户区内集体土地房屋的补偿标准

对于棚户区内集体土地上的房屋（如城郊和城乡结合部的房屋），虽然属于集体土地上的房屋，但由于位于城市规划区内，可以参照国有土地上房屋征收拆迁补偿标准进行安置补偿。根据最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定第12条第2款的规定，如果征收农村集体土地时未对被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，而房屋所在区域已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准，法院一般应予支持，但应扣除已经取得的土地补偿费。