土地使用金计算方法是什么

土地出让金的定义和计算方法

土地出让金是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益。当土地使用权通过转让、抵押等市场行为发生变动时，必须办理出让手续并交纳出让金，方可办理土地登记。土地出让金的数额计算方法如下：

1. 有实际成交价的情况：

如果实际成交价不低于所在级别基准地价平均标准的，出让金按成交价不低于40%的标准计算。如果实际成交价低于基准地价平均标准的，出让金按标准地价平均标准的40%计算。

2. 转让的划拨土地使用权：

对于通过划拨方式获取的土地使用权发生转让时，出让金的计算标准为基准地价平均标准的40%。

3. 异议情况下的出让金：

如果土地使用权受让人对通过以上方式计算的出让金数额有异议，可以委托有资质的土地估价机构进行评估。评估价的40%将作为计算出让金的标准。

4. 划拨土地使用权成本价格的限制：

划拨土地使用权的成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%。在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格转换成市场土地价格，并按不低于40%的标准计算出让金。

土地使用金的定义和范围

土地使用金又称国有土地使用权出让金或土地出让收入，是政府以出让等方式配置国有土地使用权所取得的全部土地价款。它包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

具体范围包括：

1. 招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款；

2. 转让划拨国有土地使用权或利用原划拨土地进行经营性建设时应补缴的土地价款；

3. 变现处置抵押划拨国有土地使用权应补缴的土地价款；

4. 转让房改房、经济适用住房时应补缴的土地价款；

5. 改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件时应补缴的土地价款；

6. 其他与国有土地使用权出让或变更有关的收入。