就认购书的效力而言，并非总是有效的。认购书实际上是一种预约，与商品房买卖合同存在着预约和本约的关系。它是对将来订立正式的商品房买卖合同的一个预先约定。认购书并不等同于商品房买卖合同。一般情况下，它是在订立商品房买卖合同存在法律障碍时（例如没有取得预售许可证）而签订的。在签订认购书后，交易双方只能依据诚实信用原则，在商品房买卖合同的条件成就后，要求对方就商品房买卖合同中的其他内容进行谈判。
实践中，并非所有情况下签订的认购书都是有效的。如果认购书被依法认定为买卖合同，那么在未取得预售手续时就是无效的。例如，如果一个项目连国有土地使用权都没有取得，只是修建了一个售楼部就开始销售，并签订了认购书并收取定金，那么这种认购书也是无效的。对于这个问题，房地产开发企业应该有一个清醒的认识。
1、如果买方没有按照认购书规定的时间和地点签约，属于买方违约，定金不予返还；如果卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售给他人，导致未能正式签约，属于卖方违约，应双倍返还定金。
2、如果双方在规定的期限内正式签订合同，则定金在买方履约后可以抵作房款或收回；如果双方在履行正式合同的过程中，一方违约，适用“不予返还”或者“双倍返还”的规定。
3、如果双方都没有上述第一项违约行为，仅对预售契约及补充协议的内容难以达成一致，导致未能签约，卖方应全额返还买方的定金。
4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件（如价格、房号、面积等）进行修改，导致签约未成立，视为违约。如果是买方违约，定金不予返还；如果是卖方违约，应双倍返还定金。
《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所；
(二)商品房基本状况；
(三)商品房的销售方式；
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
(五)交付使用条件及日期；
(六)装饰、设备标准承诺；
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
(八)公共配套建筑的产权归属；
(九)面积差异的处理方式；
(十)办理产权登记有关事宜；
(十一)解决争议的方法；
(十二)违约责任；
(十三)双方约定的其他事项。”
销售广告在商品房买卖合同中的法律风险。文章介绍了相关法律背景和司法解释的要求，指出销售广告若被视为合同内容需满足具体性和影响性的条件。文章还通过实例分析了广告不构成合同内容的情况，并提醒开发商注意应对策略。此外，文章还涉及商品房质量缺陷的法律责任，包
房屋买卖合同无效的具体情况，包括开发商违法项目开发、故意隐瞒或提供虚假预售许可证明以及故意隐瞒已抵押的房屋等情形。当出卖人存在上述行为之一时，商品房买卖合同将无效，买受人有权要求返还已付购房款及利息，并可要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
买房人如何预防风险的问题。建议买房人在签订房屋买卖合同时明确约定产权过户时间，并催告出卖人履行义务。同时，减少首付款数额，采用安全支付方式避免风险。未办理产权过户可能面临的风险包括一房二卖、房屋被法院查封、出卖人反悔和房屋买卖合同无效等。因此，买房人
买房时是否需要签署商品房认购书的问题。认购书是一种预约，与商品房买卖合同存在预约和本约的关系。认购书并非在所有情况下都有效，若依法认定为买卖合同但尚未取得预售手续则为无效。签署认购书后，如违约需按照约定处理定金。认购书与买房合同不同，买房合同包含更详
