房地产开发贷款利息计算方法

房地产开发贷款利息的计算方法

一、贷款利息的计算要素

贷款利息是银行按规定向企业收取的利息，其高低取决于利率、本金和计息期限。

1. 利率

利率是以日利率表示，通常以本金的万分数计算。年利率、月利率和日利率之间的换算公式为：

年息 = 月息 × 12 = 日息 × 360

月息 = 年息 ÷ 12 = 日息 × 30

日息 = 年息 ÷ 360 = 月息 ÷ 30

2. 计息日和计息时期

根据规定，企业的银行存款账户和短期借款通常按季度计算利息，计息日为每季度末月的20日，如3月20日、6月20日、9月20日、12月20日。短期借款也可以按月计息，计息日为每月的20日。长期借款通常也按季度计息，计息日为每季度末月的20日。

二、一般的计算方式

假设贷款发放日为2009年1月1日，贷款本金为5亿元，到期日为2009年12月31日，月利率6.255‰，年利率7.47%。

计算利息如下：

1. 按季计算利息

2009年1月1日至3月21日应付利息 = 5,000,000,000 × 6.225‰ × 79 ÷ 30 = 81,962,500 元

2009年3月21日至6月21日应付利息 = 5,000,000,000 × 6.225‰ × 92 ÷ 30 = 95,450,000 元

2009年6月21日至9月21日应付利息 = 5,000,000,000 × 6.225‰ × 92 ÷ 30 = 95,450,000 元

2009年9月21日至12月21日应付利息 = 5,000,000,000 × 6.225‰ × 91 ÷ 30 = 94,412,500 元

2039年12月21日至12月31日应付利息 = 5,000,000,000 × 6.225‰ × 10 ÷ 30 = 10,375,000 元

将5段利息相加得到总利息为 37,765,000 元。

2. 按照年利率计算利息

应付利息 = 5,000,000,000 ÷ 360 × 364 × 7.47% = 37,765,000 元

开发贷款利息的分摊方法

开发贷款的利息需要先在一个科目中归集，然后按照一定的分摊方法分摊到不同的成本对象上。分摊方法主要有直接成本法和预算造价法。

1. 直接成本法

直接成本法是根据期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

2. 预算造价法

预算造价法是根据期内某一成本对象的预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

直接成本法和预算造价法是税法规定的分摊方法，但在会计准则中对贷款利息的分摊方法没有明确规定。

有些房地产企业按照建筑面积法进行分摊，即按期内各成本对象的建筑面积与期内总建筑面积的比例进行分摊。

然而，从实质上分析，按建筑面积法进行分摊是不合理的。因为不同开发产品的建造标准存在较大差异，建筑面积与投资额之间的相关性不是很高。

因此，按照直接成本法或预算造价法进行分摊是最合理的方法。当成本对象的竣工时间一致时，可以在利息发生时直接将其分摊并计入各成本对象。