从一起房产纠纷浅谈不安抗辩权

房屋买卖纠纷案件分析及法律判决

案件背景

2007年6月，汪某与被告马某通过房产中介公司签订了一份名为"房屋购销合同"的合同。根据合同约定，马某将自己的82平方米房屋以23万元的价格出售给汪某。当天，汪某支付了22万元的房款，并约定在过户手续办理完毕后立即支付余款1万元。随后，马某将房屋交付给汪某居住使用。然而，由于过户问题，双方发生了诉讼纠纷。期间，马某将房屋出售给他人，并变更产权登记，使另一位买主取得了房屋产权。

原告诉求

汪某认为双方无法继续履行合同，自己未能取得房屋产权，因此遭受了损失，认为这是马某单方面恶意行为导致的。因此，汪某请求法院解除双方签订的合同，要求退还购房款，并要求马某按照现行价值计算的损失即房屋差价款17.6万元进行赔偿。

被告辩称

马某认为，在汪某未支付剩余购房款项之前，自己没有义务协助其办理房屋过户手续，这是在行使不安抗辩权。

法律分析

根据案件事实，马某在转让房屋时明知自己没有所有权证，仍与汪某签订了"房屋购销合同"，存在明显过错。而汪某对此事也有所了解，因此也有一定的过错。因此，双方都存在过错。然而，从汪某与马某共同到公证处办理委托公证、马某收取购房款等行为来看，可以认定"房屋购销合同"的签订是汪某与马某真实意思的表示。尽管争议房屋在交易时未办理产权登记，但汪某实际上拥有该房屋的处分权。马某转让争议房屋是对房屋所有权处分权能的行使，该行为不损害国家、集体、第三人及社会公共利益，也不属于国家禁止流通与限制流通的不动产范围，也不属于法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。因此，双方签订的"房屋购销合同"应被视为合法有效。

法院判决

根据以上分析，既然该合同是有效的，应受法律保护，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。对于马某主张的不安抗辩权，根据我国《合同法》的规定，当事人只有在对方不能履行义务或有不能履行合同义务的可能时，才有权中止履行合同义务，但此前汪某已支付了大部分购房款项，而马某也没有证据证明汪某有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。因此，马某主张的不安抗辩权是对法律关于不安抗辩权的错误理解。因此，马某将房屋转卖给他人的行为是导致双方合同无法继续履行以及汪某无法获得房屋所有权的唯一和根本原因。由于汪某签订合同的目的无法实现，马某应承担买房人因此遭受的损失。最近，当地人民法院对该房屋买卖纠纷案件作出一审判决，依法解除双方签订的《房屋购销合同》，判决房屋卖方马某退还原告汪某购房款23万元，并赔偿经济损失16.9万元。请咨询唐山房产纠纷律师以获取相关帮助。