专业律师支招：揭秘最严厉“二套房政策出台”对理财的影响

理财师见招拆招

卖房后再购新房算首套

根据相关规定，如果购房者之前已经购买过一套房，为了改善居住条件而将第一套房出售转让后再购买第二套房，只要从银行征信系统中能够查到第一套房的贷款记录，再次贷款购房就会被视为第二套房。根据了解，针对以上规定，一些银行采取了相对灵活的做法。即使购房者有银行贷款记录，只要能向银行证明第一套房产已不在家庭成员名下，并且有证明显示该套房已经出售转让给其他人，购房者再次贷款购房就会被视为第一套房。对于非本地户籍购房者首次置业，但无法提供一年以上的当地纳税证明或社会保险缴纳证明的情况，是否只能按照第二套房标准执行房贷呢？银行界人士表示，目前一些银行的做法是，只要客户在东莞本地银行账户有超过一年的流水账记录，证明其收入有足够的供款能力，该客户申请贷款就会被视为第一套房。

减少房贷支出

利用银行推出的“存抵贷”产品，可以将所获取的利息用于抵充增加的还贷利息，从而减少房贷支出。这种产品可以将暂时不用的余钱充分利用起来，实现以息养息的方式节省资金。目前，各大银行都推出了类似的产品。例如，在兴业银行绍兴分行，有一种与还贷款账户联系的理财产品。该产品只能与房贷产品联合使用。比如，在股票空仓时只能获取活期利息，但如果能与还贷款账户联系起来，开通按揭理财户口，将闲置的资金存入按揭理财账户，只要账户余额超过5万元，银行将按照一定比例计算理财收益，其中大约有2万元能够获得约5%的利息。相关理财师介绍，“存抵贷”本质上是一种理财产品，指的是将客户存入还款账户中超过一定金额的资金部分（大多数银行设定为5万元），按照一定比例视为提前还贷。换言之，该部分资金可以获得相当于贷款利率的收益。

尽量使用公积金贷款

对于已经使用商业贷款购买了首套房，想要购买第二套房的购房者，使用公积金贷款无疑可以节省不少利息。在房贷新政实施后，购买第二套房的首付必须达到五成，并且利率最低上浮10%。与此相比，公积金贷款具有明显的优势。作为一种福利性购房贷款，公积金贷款目前尚未有政策变化。购房者不仅可以继续享受首付三成的待遇，还可以享受3.87%的公积金利率，比7折利率还要低。我市住房公积金管理中心相关人士提醒，公积金贷款的上限为50万元，并且可以使用两次，放贷时间较长。如果房价过高，购房者可以采用公积金和商贷的组合贷款方式。

变等额本息为等额本金

等额本息还款法在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息），由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出。而等额本金还款法是在还贷期限内，以不固定的数目每月还贷。也就是说，虽然每年每月还贷本金保持不变，但每年每月的利息会由多到少不断变化。两种方法产生的每月还款额不同。例如，原先采用等额本息每月固定还款5399元，改成等额本金后，还款压力会有所增加，第一个月的还款额为6986元，之后每月逐渐减少10多元，最后一个月的还款额为2789元。前者每期还款金额相同，但所需偿还的总利息相对较多；后者前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐减少，所需偿还的总利息相对较少。6月4日，住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布了通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了规范。通知明确表示，对于第二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严格政策。除了投机客和投资客，普通购房者也受到了政策的限制，从而引发了一系列楼市新问题，令人不安。因此，如何节省贷款利息成为目前购房者最关心的问题。