房屋与购房合同的约定不符该怎么办

一、房屋层高的定义和理解

房屋层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。与之相关的概念是室内净高，它是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。室内净高和层高之间的关系可以用公式表示为：层高=室内净高+楼板厚度。在《商品房买卖合同》中，一般约定的是层高，但是在交房验收时，买受人常常只测量室内净高，忽视了楼板厚度，因此会产生误解。为了初步判断商品房的层高是否符合合同约定，可以在测量室内净高后加上楼板厚度。

二、房屋层高的标准和要求

根据《住宅设计规范》，普通住宅的层高应为2.8米。卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.4米，局部净高不应低于2.1米，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10米。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米。厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不应低于1.90米，且不得影响门、窗扇开启。

《住宅设计规范》的目的是为了确保住宅设计符合适用、安全、卫生、经济等要求。如果商品房不符合《住宅设计规范》中的强制性标准，就不能通过竣工验收，买受人有权拒绝交房。在层高方面，《住宅设计规范》规定了普通住宅的层高宜为2.80米，这表明在层高问题上存在一定的选择余地，但是“室内净高”必须符合《住宅设计规范》的强制性规定。

三、实际房屋层高与合同约定不符的处理

一般情况下，在《商品房买卖合同》中，买卖双方会对商品房的层高进行具体约定。如果实际层高与合同约定不符，开发商需要承担违约责任。根据造成实际层高与合同约定不符的原因和误差大小，可以采取以下方式进行处理：

1、变更规划设计导致层高与合同约定不符的

如果层高和实际层高与合同约定不符是由于变更规划设计导致的，应根据《商品房买卖合同》中关于变更规划、设计的约定处理。开发商不得擅自变更建筑设计，但在实际建设中，如果经设计单位同意并经政府规划部门批准后变更了层高，就需要按照合同约定处理。

2、规划设计中的层高与合同约定不符的

如果规划设计中的层高与合同约定不符，并且实际层高也与规划设计中的层高不符，如果开发商故意隐瞒规划设计中的层高而虚报层高欺骗买受人，买受人可以请求变更或撤销《商品房买卖合同》，并要求开发商赔偿损失。

3、建设施工失误导致实际层高与合同约定不符的

如果建设施工失误导致实际层高与合同约定不符，根据合同约定或相关法律规定处理。根据《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。如果建设施工失误导致实际层高高于合同约定，买受人可以要求开发商采取补救措施；如果实际层高低于合同约定，买受人可以要求开发商赔偿损失。

4、实际层高与合同约定不符且无约定违约责任的

如果《商品房买卖合同》对实际层高与合同约定不符的违约责任没有约定，买受人是否可以要求解除合同呢？根据《合同法》及最高人民法院的相关规定，只有在房屋主体质量结构不合格或因质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人才能解除合同。如果实际室内净高违反了《住宅设计规范》的强制性规定，可以认定房屋主体质量结构不合格且严重影响正常居住使用，属于根本违约，买受人有权要求解除合同。如果实际层高与合同约定不符，但实际室内净高并未违反《住宅设计规范》的强制性规定，就需要根据实际层高与约定层高的误差值来判断是否构成根本违约。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果出卖人交付使用的房屋层高误差超出3%，买受人有权请求解除合同，并要求返还已付购房款及利息。这是因为房屋的层高和面积都是影响购房判断力和购房价格的重要因素，所以应该获得同样的处理才能符合公平原则。