商品房预售有什么坏处

商品房预售的利与弊

一、商品房预售的好处

商品房预售对于开发商来说有利于筹集房屋建设资金，同时也降低了资金使用成本。根据测算，相比于现房方式，预售房项目可以缩短开发商的资金回收周期约10个月。

预售作为房地产项目开发中的重要融资手段逐渐受到重视。房地产开发需要大量资金，仅靠开发商自有资金很难实现。除了向银行贷款外，我国房地产开发商几乎没有其他可供选择的融资方式，因此预售缓解了开发商的资金压力。实际上，预售已成为开发商一种重要且成本几乎为零的融资手段。根据统计，约40%的房地产开发商的资金来源来自预售。

二、商品房预售的坏处

商品房预售款的监管方法较为落后，预售款的收取相对自由，增加了预购人的风险。根据建设部规定，预售房屋款项在房屋开工兴建时不得超过40%，工作量完成一半时可增至60%，到封顶时可收取至95%，房屋交付使用时全部收取。然而，一些开发商却在工程设计图纸初步成图时要求预购人一次性全额交付房款。由于预购人已经预交了大部分甚至全部房款，开发商提高房屋质量以吸引购买者的动力不复存在，导致房屋质量问题频发，甚至有开发商携款潜逃的极端现象发生。

部分开发商盲目追求规模扩大，将预售款挪作他用或将已经预售的房屋不办理预售登记而抵押给银行作为贷款担保。当开发商资金周转困难且银行催债时，预购人的利益将受到损害。

建设工程价款的优先受偿权及对建设工程的留置权对预购人权益带来很大威胁。根据《合同法》第286条的规定，如果发包人（即开发商）未按约定支付工程款，施工人可以对营造物进行折款、拍卖，并与发包人协议将该工程的折价或拍卖款项优先受偿。此外，根据《合同法》第287条和第264条的规定，施工人还可以享有对营造物的留置权。因此，施工人的地位明显高于预购人，对预购人的利益构成威胁，使其处于不利地位。

商品房预售制度方便了不法开发商侵害购房人利益。由于相关立法尚不完善，一些开发商利用法律漏洞，故意进行虚假宣传，频繁损害预购方的利益。常见的违约现象包括房屋不能按时交付、售房时的承诺与实际不符、房屋质量不符合标准、变更房型结构和面积、房屋不能正常使用或受到个别地方影响等。有些开发商甚至将不符合资格或没有预售许可证的期房进行预售，或在集体所有土地上建设的房屋进行预售，导致购房人无法取得房屋产权证等。在这类违约现象出现后，预购人作为明显处于弱势地位，很难追究开发商的违约责任。

预售制度加速了房价上涨。当开发商提前获得预售款并在大部分甚至全部成本回收后，他们就没有后顾之忧，通过囤积房源等方式推动房价上涨。而房价的不断上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预售款创造了条件。由于在房价上涨中，人们在买涨不买跌的心理驱使下，对未来房价增值的预期会变得更为强烈，这种循环推动力使得房价不断上升。