房东悄悄卖房租客是否有优先购买权

房东悄悄卖房租客有没有优先购买权

案情简介：房东悄悄卖房

2010年5月1日，原告陈某与被告林某签订房屋出租协议，约定被告林某将位于威海市深圳路某号门市房出租给原告使用，租期两年自2010年5月1日起至2012年4月30日止，约定两年租金2万元，原告已经付清该款项。2012年4月15日，原告陈某与被告林某续签房屋租赁协议，约定原告继续承租涉案房屋，租赁期5年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止，年租金1.5万元，房租于每年5月1日前支付。2013年4月11日，原告通过邮政储蓄银行将2013年5月1日至2014年4月30日的房租1.5万元汇至被告林某账户。

2013年8月25日，二被告口头约定被告汪某购买被告林某所有的涉案房屋，被告汪某并向被告林某支付5000元定金。2013年9月5日，被告汪某又向被告林某支付购房款4万元，被告林某向被告汪某出具收条。2013年9月12日，二被告补充签订房屋买卖协议，约定：被告林某将涉案房屋卖给被告汪某，总价款为34.5万元，首付4.5万元，其中贷款15万元，剩余款项于2013年9月12日前全部付清，贷款到账过户，如被告林某再次违约则双倍赔偿，赔偿金额为19.5万元，被告汪某一切费用均由被告林某赔偿，如被告汪某反悔，已交被告林某的房款不退。同日，被告汪某向被告林某汇款15万元。2013年9月16日，原告诉至本院，请求确认其对涉案房屋具有优先购买权。

法院判决：驳回原告诉讼请求

被告林某作为房屋的所有权人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知作为原告的承租人，原告享有以同等条件优先购买的权利。若第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。

二被告达成房屋买卖意向后，被告汪某依照约定支付了定金及部分购房款、向税务部门缴纳了购房所需的税费、向评估机构交纳了评估费、并向房管部门递交了房屋所有权转移登记申请书，即二被告就涉案房屋的买卖已经进入房屋所有权变更登记程序，被告汪某为所有权变更登记作出了必要的准备并履行了其应尽的义务，应当认定为被告汪某作为善意第三人购买涉案房屋，并履行了办理房屋所有权登记的必要手续，现原告主张优先购买权，不利于市场交易的稳定，二被告签订的房屋买卖合同应当继续履行，本院对原告主张确认优先购买权的诉讼请求依法不予支持。

律师说法：租客是否有优先购买权

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使优先购买权的;

(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”

法律赋予承租人的优先购买权，属于债权性质，该债权的行使条件并非是绝对的，而是有阶段限制的，优先购买权的行使仅能发生在买卖过程中未办理房屋过户手续前，而非房屋买卖的整个过程中。若买受人系善意且已经办理了所有权登记手续，则承租人的优先购买权丧失。本案中，被告汪某履行了办理房屋所有权登记的手续，且为善意，根据上述法律规定，租客陈某的优先购买权已经丧失。