回迁房怎样注意一房多卖？

回迁房的防范“一房多卖”措施

预告登记的重要性

为了避免出现“一房多卖”的情况，预告登记是最常见且最有效的预防手段之一。在具体操作中，可以根据情况约定高额违约金、赔偿房屋差价，并从多方面调查以确定房屋的真实情况，甚至可以先行占有房屋。

已完成过户的购房者的权益

对于已经完成过户手续的购房者，他们将获得商品房的所有权。只要购房人已经合法取得该房产的所有权，其他购房人将无法再要求过户。然而，如果完成过户手续的购房者被认定与卖房人恶意勾结过户，其他购房者则可以主张该过户手续无效，使房屋交易无效。

未完成过户的购房者的追责权益

对于尚未完成过户手续的购房者，他们可以追究卖房者的违约责任。因为尚未完成过户手续，购房者即使支付了全部款项，也只能追究违约责任。

防范“一房多卖”的示范合同条款

签订多份买卖合同是卖方最恶劣的违约行为，这可能导致买方损失房屋和资金。为了防止出现“一房二卖”的情况，某市建委和工商局在示范合同文本中订立了一项具有威慑力的条款：“如果卖方将该房屋出卖给第三人，导致买方无法取得房屋所有权证，买方有权退房，卖方应当退还买方全部已付款项，并按约定利率支付利息，同时支付已付房价款的一倍作为违约金。”这样高额的违约金足以让因房价上涨而反悔的卖方望而却步。然而，加大违约责任只是一种事后防范措施，无法百分百保证买方没有风险。

如何避免“一房多卖”情况的发生

审查产权归属

为了防止“一房多卖”的情况发生，我们需要审查房屋的产权归属。在购房之前，务必仔细审查产权证上的业主姓名是否与售房者身份一致，是否存在其他共有人。如果房屋是夫妻或家庭成员共有的，售房方在出售房屋时需要得到其他产权共有人的同意。这样可以防止无权人员或部分产权人未经其他共有人同意擅自出售房屋。

尽快办理过户手续

“一房多卖”情况的主要原因是未及时办理过户手续。因此，在进行房产交易时，买方应积极督促卖方尽快办理过户手续，以缩短过户时间，减少“一房多卖”的可能性。即使遇到了“一房多卖”的情况，如果卖方与多方签订了合同并已经办理过户手续，已办理过户的一方将优先享有房屋的权益。因此，及时办理过户手续也能保障买方的权益。

损害赔偿原则的适用

在实际操作中，当出卖人与后续买受人签订相应的买卖合同时，对于房地产升值部分，应视为前买受人可期待的利益，属于所失利益，应在损害赔偿范围内加以考虑。只有这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。