如何解决还迁小区物业费纠纷

一、解决还迁小区物业费纠纷的方法

1、物业服务合同纠纷

很多小区在与物业管理公司签订合同时，对于合同的性质没有明确定义。有些小区签订的是服务合同，而有些则是委托合同。这是因为对于物业管理服务合同的认识不同所造成的。如果签订的是委托合同，业主委托物业公司对小区进行管理，业主与物业公司是委托与被委托关系。在委托关系下，一旦小区管理出现问题，比如遭到盗窃等，物业公司将不承担责任。同时，由于委托合同的委托人可以随意终止合同，这也不利于小区物业管理的稳定性。解决方法：在签订物业管理合同时，需要明确合同的性质为服务合同，而不是委托合同。最简单的方法是通过合同的名称来判断，服务合同的名称一般为"物业管理服务合同"，而不是"物业管理委托合同"。

2、与开发商关系纠纷

根据《物业管理条例》第二十四条的规定，房地产开发与物业管理应该相分离，通过招投标方式选出物业管理企业。然而，目前大多数小区的物业管理企业仍由开发商派生出来。即使进行了招投标，由于缺乏公平竞争的机制，开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位。当物业出现质量或销售承诺等问题引发纠纷时，物业管理企业常以与开发商无关的理由拒绝处理，而开发商则无法解决售后服务和保修等问题。解决方法：业主在符合条件后，即小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首套房屋出售并且交付使用已满2年，应及时召开业主大会成立业主委员会，通过业主委员会来维护自身权益。

3、公共配套设施纠纷

例如，某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，导致小区停车费涨价，业主无法停车，间接侵害了业主的利益。这类纠纷涉及到小区公共配套设施的"主人"是开发商还是全体业主的问题。目前，《物业管理条例》只对停车位作了明确规定，即小区内的机动车停车场应提供给本小区业主和使用人使用，不得转让给小区外的单位和个人。对于共用设施和共用部位的权属等问题尚未作出规定。解决方法：相关部门需要制定相关法规来解决这一系列问题。同时，业主们也需要提高自身的维权意识，及时发现问题并加以解决。

4、物业费纠纷

物业费纠纷主要涉及两个方面：物业费包含的费用项目和物业费的收取问题。物业费一般指保安费、保洁费、保绿费和管理费四项，但很多业主容易将这四项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费混淆。同时，物业管理公司在收取物业费后，有的开具发票，有的提供收据，导致很多业主对自己缴纳的物业费的具体内容不清楚。因此，一些小区的物业费收缴率相当低，甚至低至20%~30%，使得物业管理难以为继，引发已缴费业主的不满。解决方法：物业公司在提供物业费缴费收据时，应将相关的收费项目和费用明确罗列，而不仅仅使用"物业费"一词来代替各类费用的名称。

二、物业管理纠纷的仲裁处理程序

1、提交仲裁申请书

一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书。

2、立案决定

仲裁委员会在收到申请书后5日内决定是否立案。

3、送达材料

立案后，仲裁委员会将仲裁规则和仲裁员名册送达申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。

4、开庭

在规定期限内，进行庭审调查、质证、辩论，并提议调解。

5、制作调解书或裁决书

如果调解成功，制作调解书；如果调解不成，制作裁决书。

6、申请执行

当事人可以向法院申请执行仲裁裁决。与司法审判的两审终审制不同，仲裁裁决是一裁终局的。综上所述，物业公司与业主之间是雇佣关系，业主雇佣物业公司管理小区。相对来说，物业公司唯一的权利就是向业主要求支付物业费，而其义务则更多。