建工程抵押解押的合法途径及要点

在建工程抵押解押的合法程序

要合法解除在建工程抵押，需要携带有效证件和相关合同前往有关部门办理手续。根据《房屋登记办法》第59、60及61条的规定，设定在建工程抵押的当事人应该申请在建工程抵押权设立登记。申请在建工程抵押权设立登记时，需要提交以下材料：

1. 登记申请书

2. 申请人的身份证明

3. 抵押合同

4. 主债权合同

5. 建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书

6. 建设工程规划许可证

7. 其他必要材料

如果已经登记了在建工程抵押权的变更、转让或消灭，当事人需要提交以下材料申请变更登记、转移登记或注销登记：

1. 登记申请书

2. 申请人的身份证明

3. 登记证明

4. 证明在建工程抵押权发生变更、转移或消灭的材料

5. 其他必要材料

在此可见，解除在建工程抵押的意思是要偿还债务并收回他项权证。

在建工程抵押的风险

在建工程抵押通常发生在房地产项目建设初期和商品房预售前。由于工程项目尚未形成房屋，相对于现楼抵押而言，在建工程抵押的法律关系更加复杂，存在更多不确定因素，隐含着更多风险。主要有以下几个方面：

1. 抵押权人的风险

对于抵押权银行来说，最大的风险是工程款优先受偿权优于抵押权的问题。建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，不仅由法律直接规定而不是由当事人协商确定，而且无需办理登记手续，其受偿额不属于公示信息，导致抵押权人无法预测和控制自身的风险。此外，在建工程存在烂尾和完工后成为违法建筑的可能性，也是抵押权人面临的另一个风险。

2. 预购人的风险

我国许多城市允许已批准预售的商品房项目办理在建工程抵押，或允许在建工程抵押登记后预售。这样会导致预购人、抵押人、抵押权人和施工单位之间错综复杂的法律关系，给预购人带来风险。一方面，我国现行法律对于预购商品房备案的法律性质还不够明确，没有赋予物权性质。购房合同签订后，预购人作为期房的债权人，与抵押权人面临相同的工程款优先受偿问题。

另一方面，由于房屋在批准预售时尚未建成，缺乏诚信的开发商很容易利用政府管理的漏洞，通过更改房屋编号、标识等手段，再次设定已预售的期房抵押，或者隐瞒已设定抵押的期房事实进行销售，使预购人遭受损失。这种做法在房地产市场不稳定时期尤其容易出现。

3. 登记机关的风险

登记机关在办理在建工程抵押登记时面临的风险主要源自三个方面。

首先，我国现行房地产登记制度存在问题。由于法律未明确界定房地产登记机关应采取何种审查方式，以及应承担多大的法律责任，登记机关在审查范围上无法依据，导致频繁陷入权利人经济纠纷甚至被判经济赔偿的困境。

其次，源于在建工程抵押登记的特殊性。在建工程抵押登记涉及预售审批管理、预售款资金监管、预购期房合同备案（有些地区采用预告登记）以及拆迁安置管理的衔接和协调，这使得登记过程比一般物权登记复杂得多，极易出现失误。

此外，由于我国房地产市场起步较晚、发展较快，许多城市的房地产主管部门管理水平滞后，信息化程度不高，这是在建工程抵押登记引发问题的另一个潜在隐患。虽然一些发达城市采用了商品房网上销售系统、在建工程抵押网上申报制度，但普及程度有限，且尚未形成系统的操作规范。

在建工程抵押存在一定的风险问题，由于我国房地产法律问题尚不完善，可能会出现一些经济纠纷。如果遇到经济纠纷，可以通过法律手段提起仲裁或向法院寻求帮助，维护自己的合法权益。