国有土地使用权租赁管理办法要点解析

国有土地使用权租赁管理规定

一、国有土地租赁的定义和形式

国有土地使用权租赁（以下简称国有土地租赁）是指国家将国有土地使用权出租给使用者使用的行为。使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金。

二、国有土地租赁的适用范围

对于原有建设用地，仍维持划拨使用，不实行有偿使用。对于因土地转让、出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。经营性房地产开发用地无论是利用原有建设用地还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

三、国有土地租赁的管理机构

县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行区域内国有土地租赁管理工作，并依法进行监督检查。

四、国有土地租赁合同的内容

租赁期限超过六个月的国有土地租赁，应当由县级以上土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁合同的内容应当包括出租方、承租方，出租宗地的位置、范围、面积、用途，租赁期限、土地使用条件，土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度，出租方和承租方的权利和义务等。

五、国有土地租赁的方式

国有土地租赁应当采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的情况下必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金不得低于出租底价和按照国家及省规定的最低地价折算的最低租金标准。协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。

六、国有土地租赁期限和续期

国有土地租赁可以根据具体情况实行短期和长期租赁。短期使用或用于修建临时建筑物的土地应实行短期租赁，一般不超过5年。需要进行地上建筑物、构筑物长期使用的土地应实行长期租赁，具体租赁期限由合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

七、国有土地租赁权的转让和抵押

承租人在按租赁合同约定支付剩余年期的土地租金并完成开发建设后，经签订合同的原土地行政主管部门同意，可将剩余年期的承租土地使用权转租、转让或抵押。承租人转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，第三人取得土地的他项权利。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

八、国有土地租赁终止和收回

在租赁合同约定的使用年期内，承租土地出让后，租赁关系终止。已签订土地使用权租赁合同的土地使用者，有条件的情况下可终止原租赁合同，改按法律、法规规定签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金，取得出让土地使用权。国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年期满前不收回，除非出于社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回，应对承租人给予合理补偿。

九、国有土地租赁期满续期申请

土地使用权租赁合同约定的使用年限期满，承租人需要继续使用土地的，应当在期满前三个月向县级以上土地行政主管部门申请续期，并按规定重新办理租赁审批手续，除根据社会公共利益需要收回土地的情况外，应予以批准。未按规定申请续期或虽申请续期但未获批准的，承租土地使用权由国家依法无偿收回，地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，或要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。

十、国有土地租赁合同违约处理

承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。

结论

我国的法律法规和国家政策关注土地使用问题，为建立公开、公正、合法、有序的土地市场，加强土地资产管理，促进土地资源的合理流动和优化配置，制定了相关的国有土地租赁管理规定。这些规定旨在确保国有土地租赁的合法性和稳定性，保护各方权益，推动土地资源的有效利用。