首套、二套、三套房人群如何划定

北京楼市调控政策下的房贷认定

首套房

根据国家相关政策规定，首套房是指家庭成员名下无住房且无住房贷款记录的情况。例如，郑先生是一名软件工程师，已经工作三年，他计划与女友结婚，但由于目前高房价，他的积蓄和父母的资助款还不足以支付购房款，因此他只能通过银行贷款来实现购房目标。

根据国家政策，像郑先生这种情况被认定为首套房购房。因为郑先生名下既没有住房，也没有过贷款购房记录，所以他可以享受首套房的优惠政策，包括最低20%的首付比例和最低下浮30%的利率。

二套房

根据国家政策，二套房是指家庭成员名下已有唯一全款住房或有唯一一次贷款记录的情况。例如，林先生是一家国有企业员工，已经结婚多年，他和妻子名下只有一套现在居住的全款住房，这套房是在2009年结清贷款的。林先生想知道，如果他将这套房出售后再购买一套面积更大的房子，是否可以算作首套房。

根据国家政策，如果林先生将这套房产出售后再贷款购房，会被认定为二套房。虽然林先生名下没有住房，但是因为他名下曾有过贷款记录，央行的征信系统中仍然可以查询到，所以再次贷款购房时将被划为二套房，需要执行最低50%的首付比例和利率上浮1.1倍。

三套房

根据国家政策，三套房是指家庭成员名下已有两次贷款记录的情况。例如，迟先生是一家外企公司的部门经理，已经结婚多年，他和妻子名下有一套一居室的房产和一套公积金贷款购买的房产。两人结婚后一直居住在迟先生的房子，而妻子的那套房产一直用于出租，但因为离家较远，两人商量后将其出售。现在，他们想在附近再购买一套大点的房子。

根据国家政策，迟先生家庭再购房属于第三套房，因为根据最新政策，对购买第三套及以上住房的家庭暂停发放贷款。虽然迟先生和妻子各有过一次贷款记录，虽然有一套已经结清并出售，但央行的征信系统仍然可以查到妻子的贷款记录。根据银行的“认房又认贷”认定标准，迟先生再购房将被认定为第三套房，银行拒绝为其发放贷款。

根据目前北京房贷市场的实际操作情况，以上是比较典型的首套房、二套房和三套房案例。在当前房贷收紧的环境下，购房人在贷款买房前最好先咨询相关房贷政策，并根据个人实际情况选择合适的贷款方案。