房地产抵押是指抵押人合法占有房地产并以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人未履行债务时，抵押权人有权依法优先以抵押的房地产拍卖所得款项进行偿还。
依法取得的房屋所有权和土地使用权可以设定抵押权。通过出让方式取得的土地使用权也可以设定抵押权。办理房地产抵押时，需要提供土地使用权证书和房屋所有权证书。
房地产抵押的双方即抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
如果设定房地产抵押权的土地使用权是通过划拨方式取得的，拍卖抵押的房地产后，抵押权人在优先受偿前需从拍卖所得款项中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。
需要注意的是，签订房地产抵押合同后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。当需要拍卖抵押的房地产时，可以将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但抵押权人无权优先受偿拍卖新增房屋所得款项。
房屋抵押人享有以下权利：
1) 对抵押的房屋享有所有权，并有权获得抵押房屋的各种收益。
2) 对抵押房屋享有处分权，但在转让抵押房屋时，需要事先得到房屋抵押权人的同意。
3) 可以多次对抵押房屋进行抵押，但要确保多个抵押权所担保的债权总额不超过抵押房屋的价值。
4) 可以将抵押房屋出租。
房屋抵押人的主要义务是保管义务，即妥善保养和维护抵押房屋。如果抵押人对抵押房屋造成损害导致其价值减少，房屋抵押人应恢复抵押房屋的原状或提供与减少价值相当的担保。
如果抵押的房屋毁损或灭失，抵押人应以其他财产充抵押的房屋。当抵押房屋因不可抗力等原因毁损或灭失，而不是抵押人的过失时，抵押人可以向房屋抵押权人提供赔偿请求权作为担保，也可以将赔偿请求权转让给抵押权人以免除责任。
房地产抵押的法律程序，包括设定抵押权的条件、签订抵押合同以及优先受偿权等。房地产抵押双方即抵押人和抵押权人需签订书面合同。需注意，签订抵押合同后土地上新增的房屋不属于抵押财产。房屋抵押人享有对抵押房屋的权利，并需履行妥善保养和维护的义务。
在建工程抵押房屋能预售，但房地产开发商预售在建工程房屋，需要取得商品房预售许可证。那么，如果房地产开发商将在建工程房屋抵押后，为了及时归还贷款，并没有停止房屋的预售。在这个过程中，银行等抵押权人为了自身利益，肯定会要求房地产开发商提前归还借款款项，或
依据我国担保法的规定，房屋所有权人过世后，需要由继承人继承房屋后才能进行抵押，只有房屋的所有权人才能抵押房屋。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。在抵押权所担保的主债权因受偿、抵销、免除等原因而消灭之后，房地产抵押合同当事人应及时地向房地产抵押登记机关
(一)房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押;(二)房龄与贷款年限相加不能超过40年;贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵
