相关案例：张某与新房东的租赁合同是否有效？

背景

张某自大学毕业后一直在一套50多平米的酒店式公寓中租住。去年8月，张某与原房东续签了一份为期2年的租赁合同，约定了每年提前一年支付房租。由于张某租住时间较长，月租金低于周边均价。上个月，原房东将该房产出售给了张女士，张女士成为了张某的新房东。最近，张女士找到张某，表示要求其在今年8月底前预付明年的房租，并要求每月额外支付500元房租，否则要求张某寻找其他住房。张某想知道，他能否拒绝张女士的要求，以及他与原房东的租赁合同是否对张女士有效。

律师解答

根据我国《合同法》第二百二十九条，租赁物所有权在租赁期间发生变动，不影响租赁合同的效力。因此，张某有权拒绝张女士的要求，并按照与原房东的租赁合同约定的房租和租赁期限继续履行合同，直至合同期满。

在租赁关系存续期间，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在，并要求承租人返还租赁物。因此，张女士作为房产的新房主，应继续遵守与原房东之间的租赁合同约定。

然而，一旦张某与原房东的租赁合同到期，他只能与张女士就租金等问题进行协商。如果双方无法达成一致意见，张女士可以选择不再将房产租给张某。

此外，在房屋租赁合同履行期间，如果房东违约，租户有权要求房东继续履行合同并承担违约责任，或解除租赁合同并要求赔偿损失。根据《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

根据《合同法》第一百一十条，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有一定情形除外，如法律上或事实上不能履行、债务的标的不适合强制履行或履行费用过高、债权人在合理期限内未要求履行。

如果租赁物的质量不符合约定，应根据当事人的约定承担违约责任。如果没有约定或约定不明确，根据《合同法》第六十一条的规定，受损害方可以根据标的的性质和损失的大小，合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬等违约责任。

根据《合同法》第一百一十二条，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，在履行义务或采取补救措施后，对方如有其他损失，应赔偿损失。