土地租赁的转租、转让和抵押

根据国家法律规定，承租人在完成土地开发建设并按规定支付土地租金后，可以经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，将承租土地使用权进行转租、转让或抵押。

土地使用权的转租和转让

承租人转租或分租承租土地给第三方时，原承租人仍持有土地使用权，承租人与第三方建立了附加租赁关系，第三方取得土地的他项权利。如果承租人转让土地租赁合同，租赁合同约定的权利义务将转移给第三方，第三方将取得土地使用权，并且经过更名后，租赁合同仍然有效。

土地使用权的抵押

如果地上的房屋、建筑物或其他构筑物依法进行抵押，承租土地使用权可以作为抵押物。但是，承租土地使用权的抵押价值只能按照合同租金与市场租金的差值以及租期进行估价。当抵押权实现时，土地租赁合同也必须同时转让。在租赁期限内，承租人享有优先受让权。当土地进行出让手续后，租赁关系将终止。

土地出租的条件

出租人的资格

出租人必须是通过合法方式取得国有土地使用权的受让人，持有国有土地使用权证书，才有权对土地进行出租。

出租人的所有权

出租人在出租土地使用权时，必须同时具备土地使用权证和地上建筑物或其他附着物的所有权证。也就是说，土地使用权人和房屋所有权人必须是同一人。

出租条件的履行

以出让方式取得土地使用权的原土地使用权人，在出租土地使用权之前必须按照出让合同的约定支付出让金，并在合同规定的期限和条件下进行一定的投资开发。

合同规定的限制

土地使用权的出租必须符合土地使用权出让合同的规定，不得违反合同约定。

共有土地使用权的出租

如果土地使用权是共有的，出租时必须经过共有人的同意。

土地使用权的转租条件

以出让方式取得土地使用权

对于以出让方式取得的土地使用权，转让前必须按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。此外，还必须按照合同约定进行投资开发，达到一定的开发规模后才允许转让。

以划拨方式取得土地使用权

以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，必须经有批准权的人民政府审批后才能转让。如果审查不允许转让，受让方必须先办理土地使用权出让手续并支付土地使用权出让金，才能进行转让。但是，也可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

对于以划拨方式取得土地使用权的情况，如果属于特定情形，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。这些情形包括：用于国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。此外，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，也可以经有批准权限的人民政府批准，不补办出让手续。

对于以划拨方式取得土地使用权的情况，如果转让的房地产属于以下情形，可以不办理土地使用权出让手续：

1. 转让的土地用于国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。
2. 私有住宅转让后仍用于居住。
3. 按照国务院住房制度改革规定出售公有住宅。
4. 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让。
5. 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件。
6. 根据城市规划，土地使用权不宜出让。
7. 县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。