分别抵押的房地产拍卖时应同时处置并使其归属同一权利人

问题

某房地产公司先以土地使用权向工商银行抵押贷款，并向土地局办理了抵押登记，后以在建商铺向建设银行抵押贷款，并向房产局办理了抵押登记。两笔贷款到期后均未能如期归还，分别被两家银行提起诉讼。法院的两份生效判决均认定两份抵押合同有效，并判决工商银行和建设银行分别对某房地产公司抵押的土地使用权和商铺的处分所得价款享有优先受偿权。问题在于，法院应当如何执行两项抵押权?

意见

为贯彻“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则，根据《物权法》第一百八十二条的规定，以建筑物抵押的同时也抵押了该建筑物所占用的建设用地使用权。同样地，以建设用地使用权抵押的同时也抵押了该土地上的建筑物。如果抵押人没有按照法律规定同时抵押，未抵押的财产也视为一并抵押。

然而，现实问题在于，即使在《物权法》实施后，由于我国尚未实现不动产统一抵押登记制度，当事人在设定地产或房产抵押时不得不分别向不同的登记机构办理抵押登记手续。此外，由于土地归一人所有而房屋属多人共有，或者土地归多人共同所有而房屋属多人分别所有的情况普遍存在，导致地产和房产重复抵押，分属不同的抵押权人。

在审判实务中，对地产和房产分别抵押的合同效力，法官一致认为，抵押权是价值权，而价值权是可以分割的。当事人只关心抵押权的交换价值，并不关心抵押物处置权的归属。因此，尽管分别设定抵押导致抵押的房地产价值分属不同主体，但实质上是对地产和房产的价格分割。

《物权法》的立法目的是为了避免在地产和房产交易中出现土地使用权与房屋所有权各异其主的现象，法律倡导当事人在设定地产或房产抵押时应同时设定。尽管分别设定抵押会导致地产和房产的价值分属不同主体，但出于交易安全的考虑，不宜认定两份抵押合同无效。只要在执行抵押权时同时转移土地使用权和房屋所有权，并确保这些权利的受让人是同一主体，就能妥善解决地产和房产权利主体因分别设定抵押而产生的利益冲突。

因此，在地产和房产分别设定抵押时，只要在执行抵押权时对土地使用权和房屋所有权进行分别评估，并同时拍卖，确保由一个主体竞买即可。执行机构只需将拍卖所得价款分别清偿给相应的抵押权人，以实现当事人分别设定抵押的合同目的。

总之，为解决地产和房产分别设定抵押导致抵押权主体冲突的问题，实现抵押权时确保房地产同时转移和权利最终归属同一主体，既不违反当事人就地产和房产分别设定抵押的真实意思表示和抵押权人在设定抵押时就抵押物价值享有优先受偿权范围的合理预期，也不违反“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则。