厂房拆迁停产停业损失应该怎么补偿

厂房拆迁停产停业损失的补偿问题

一、厂房拆迁停产停业损失的补偿范围

在厂房拆迁过程中，可能会遭受以下损失：

1. 预期利益损失：如果拆迁导致经营中断，企业可能会面临停产停业损失。根据预期利润，如果每年可产生一百万的预期利润，那么停产停业三年就可能导致三年的损失。

2. 违约损失：如果企业与客户签订了一百万的合同，由于拆迁导致无法按时供货，企业可能要承担违约损失。假设违约成本为五万块，企业应该获得相应的补偿。

3. 财务成本：如果企业向银行贷款一百万，每年需要支付财务成本利息。由于经营中断，财务成本会累积增加，因此也应将财务成本纳入停产停业损失范围内。

需要注意的是，人员安置遣散费只适用于国营企业和集体所有制企业，一般中小企业和私营企业通常不适用该费用，因此一般将其包含在停产停业损失中。

二、拆迁补偿评估方法

实际拆迁补偿的评估方法选择不同，可能导致评估结果差异很大。根据相关规范和法规，以下是常用的四种评估方法：

1. 重置成本法：这是最常见的评估方式，适用于企业的地上建筑物和厂房。根据评估时间点确定重置价值，计算方法为土建价值+人工价值+相关税费价值，再扣除相应的折损率。

2. 收益法：适用于用于生产经营的房屋评估。通过预估未来预期收益并选择适当的资本化率来计算评估价值，资本化率表示不动产投入所带来的收益率。

3. 市场比较法：参考类似房地产市场的价值，比较同区位、同地段、同性质和同用途的房地产的价值。适用于商业、工业和住宅用途的房地产。

4. 假设开发法：适用于开发商在与政府进行交流时进行评估。通过假设开发的方式来计算评估价值，需要考虑土地利用实际开发和满足开发要求。

需要注意的是，在实际评估过程中，选择不同的评估方法会对补偿价格产生巨大差异。因此，对于被拆迁的企业来说，选择合适的评估方法非常重要。