商品房销售广告的法律效力

■案情简介

2004年9月，开发商(本案被告)通过报纸及大幅标语等形式，打出“购买楼中楼的新老客户，加30000元就送车位”的销售广告。据此，一批购房者(本案系列原告)即购买了被告开发的复式房。被告向原告出具了《证明》，证明原告可以“人民币30000元/个的优惠价格购买车位壹个”。此后，被告一直以车位尚未建好、尚不具备出售条件为由，未履行该承诺。2006年9月，原告了解到被告已在出售车位，遂要求被告履行承诺，但因此时福州市的商品房价格，包括车位价格已大幅度上涨(车位已由当时的每个3万多元上涨至每个七八万元)，开发商遂拒绝按原承诺的价格履行车位买卖合同，由此引发本案诉讼。

■原被告双方的一审观点

原告方认为，本案被告的销售广告属于要约，原告购买房屋的行为属于承诺，原被告关于以30000元的价格买卖车位1个的合同(简称车位买卖合同)自原告签订《商品房买卖合同》之日起即已成立。首先，被告的楼盘销售广告“(购买)楼中楼……加30000元就送车位”(报纸广告)、“购买楼中楼的新老客户加30000元就送车位”(条幅广告)不仅内容具体确定，且表明经受要约人承诺(原告购买楼中楼)，要约人即受该意思表示约束(被告应按30000元/个的价格售予原告车位1个)，该广告符合合同法第14条、第15条第二款规定的要约条件。其次，该广告系对被告商品房规划范围内的房屋或设施(车位)所作的允诺，且该商业广告作为被告的优惠促销措施，明显对(楼中楼)商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第3条的规定，该广告应当视为要约，对当事人具有约束力。

被告代理律师认为，该广告系要约邀请，并非要约;此外，其出具的《证明》虽系要约，但因原告未在合理期限内作出承诺，该《证明》已失效，故要求驳回原告的诉讼请求。

■一审判决

关于本案销售广告的法律性质，一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定中之要约多是出卖人之单务行为，如出卖人对商品房装饰、功能、环境、设施的保证，该要约经承诺后无需买受人的对价履行;而本案车位买卖事宜实质为一独立买卖合同，系双务行为，即原告需支付款项、被告需交付车位;此外，本案销售广告文义模糊，如款项的支付时间不明确，尚需买卖双方另行合意确定，该广告意思未能具体确定，不应视为要约。