房屋抵押和房屋按揭有何不同点

房屋抵押和房屋按揭的法律差异

1. 主体角色的不同

房屋抵押涉及三方当事人：借款人、贷款人(抵押权人)、房屋抵押人。房屋抵押人是有权处分房屋的人，可以是借款人本人或第三方。房屋按揭的主体是购房人(借款人)、房产商和按揭银行(贷款人)。一般情况下，房屋按揭中的贷款人是银行。

2. 贷款用途和目的的差异

房屋抵押中，借款人可以将资金用于购房或其他投资项目，并非必须用于购房或工程建设。贷款人的目的是贷出资金、获取利润并确保资金安全。房屋按揭中，购房人向银行借款只能用于购买楼花、现房或在建工程的开发。按揭银行的目的是贷出款项、获取利润并确保资金安全，而房产商提供担保的目的是为了销售房屋。

3. 法律关系内容的不同

房屋抵押涉及两种法律关系：主债权债务关系和抵押关系。而房屋按揭涉及多种法律关系：

1. 购房人与房屋开发商之间的商品房买卖关系；
2. 购房人因支付购房款向银行贷款而产生的按揭贷款关系；
3. 购房人将所购商品房作为按约向银行偿还贷款本息的担保所产生的按揭贷款担保关系；
4. 房屋开发商为确保购房人清偿贷款而与银行产生的保证关系；
5. 购房人授权银行将贷款划入开发商账户的委托关系，以避免资金划拨的麻烦。

4. 法律关系的客体差异

房屋抵押和房屋按揭虽然都与抵押有关，但法律关系的客体不同。房屋按揭的客体是购买的房产，可以分为楼花按揭、现楼按揭和在建工程按揭。房屋抵押的客体是抵押人有权处置的已建成并办妥房地产权证的现楼。

5. 买卖合同和担保合同标的物的差异

在房屋按揭中，房屋买卖合同和担保合同的标的物应该是一致的，即按揭给银行提供担保的房屋是相同的。对于期房而言，由于尚未建造或正在建造，建成的风险存在不确定性。因此，实质上是一种期待权。而房屋抵押合同中，标的物与抵押物可以不一致，可以以自己或他人合法拥有的房物作为提供担保的抵押物。抵押物是实际存在的，是一种既得权。

6. 权利的实现方式不同

房屋抵押权的本质在于担保债权的实现。有效的房屋抵押中，如果债务人履行了债务，房屋抵押权消灭。如果债务尚未履行期满，房屋抵押权人无权行使抵押权，否则将构成侵权行为。只有在债务人或担保人违约的情况下，根据《担保法》第53条的规定，抵押权人才能实现抵押权。抵押权人可以与抵押人协商以抵押物折价或拍卖、变卖抵押物获得偿付。协议不成时，抵押权人可以向法院提起诉讼来实现抵押权。抵押权人没有自行折价、拍卖或变卖的权利。

在房屋按揭合同中，当按揭人不履行债务时，目前通行的做法主要有三种：

1. 由房屋开发商承担连带责任回购按揭标的(一般按房款70%的比例进行回购)；
2. 通过拍卖、变卖等方式处置按揭人的商品房，与实现抵押权的方式相同；
3. 由担保人(房地产开发商)承担连带保证责任。