怎样理解房产顺位抵押

房产顺位抵押的解释

房产顺位抵押，也被称为抵押权顺序、次序或者位序，是指在同一房产上设定多个抵押权时，各个抵押权人按照先后顺序优先受偿的规定。当同一房产上存在多个抵押权时，各个抵押权人行使权利的顺序是有区别的。先设定的抵押权人拥有优先于后设定的抵押权人受偿的权利，这种权利在学术上也被称为“次序权”，是抵押权在实现上排他效力的重要表现。

抵押权顺位的法律规定

根据《担保法》第35条的规定，抵押人所担保的债权不得超过抵押物的价值。当财产抵押后，该财产的价值超过所担保债权的余额部分时，可以再次抵押，但不能超过余额部分。从法律角度来讲，该法条实际上允许在同一物上设立多个抵押权。正是因为在现实中同一物上存在多个抵押权，才必然会产生同一物上设立的多个抵押权的先后效力及相互法律关系问题。

抵押权顺位的清偿顺序

根据《物权法》第199条的规定，当同一财产上设立两个以上债权人的抵押权时，拍卖或变卖抵押财产所得的价款应按照以下规定进行清偿：

1. 已登记的抵押权按照登记的先后顺序进行清偿。如果清偿顺序相同，则按照债权比例进行清偿。
2. 已登记的抵押权优先于未登记的抵押权进行清偿。
3. 未登记的抵押权按照债权比例进行清偿。

房产抵押顺位的确定原则

由于不动产抵押采用登记要件主义，所以不动产抵押权顺位的确定原则包括：

1. 登记优先原则：按照抵押权登记的先后顺序确定顺位，先登记的抵押权优先于后登记的抵押权。
2. 同时同序原则：如果抵押权同时登记，则同时生效，抵押权的实现方式是按比例清偿。