怎样核算房地产开发成本

房地产开发成本核算的程序和方法

一、归集开发产品费用

房地产开发企业在开发过程中发生的各项直接开发费用应直接计入各成本核算对象。对于小规模的开发项目，可以将全部开发量作为成本归集对象。但对于大规模的开发项目，应根据工程内容和工期进度进行分块，方便费用的归集和成本结算。

在项目开发中发生的直接开发费用，应借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

为项目开发服务所发生的开发间接费用，可以先归集在“开发间接费”账户。然后按一定的方法将开发间接费分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。

通过上述程序，将各成本核算对象的开发费用归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。

二、正确划分成本项目

根据现行的房地产开发企业会计制度规定，企业应在“开发成本”科目下选择成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项目时，应合并那些发生次数较少或单笔发生的费用，而对金额较大且陆续发生的费用则应单独设立科目核算。

为核算开发企业的开发成本，可以设置“4301开发成本”账户，核算土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。该账户应按开发成本的种类设置二级明细账户，并按成本核算对象进行明细核算。

另外，可以设置“4302开发间接费”账户，核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。该账户应根据企业内部不同的单位或部门设置明细账户。

按现行会计制度规定，间接费用应作为期间费用直接计入当期损益。然而，本文认为这样处理对部分费用来说有悖于会计的配比性原则。因此，对于项目贷款支付的利息和前期销售费用等金额较大、受益对象明确的费用，应在受益对象实现销售之前预提计入成本，以便更客观地反映企业的实际经营情况。

三、计算并结转已完开发产品实际成本

计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本，并将其结转进入“开发产品”账户。即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。

四、结转开发产品实际成本

根据已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品的实际成本结转进入有关账户。即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。

房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。然而，现实情况是房地产开发企业往往过于重视工程决算而忽视项目决策。为解决这个问题，本文提出了通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本的方法，以便项目决算能按计划进行。