二手房评估应该使用哪个评估系统及方法

房价评估系统的计算模型及其局限性

基于比较法的计算模型

市场中的房价评估系统通常采用的是基于比较法的计算模型。用户将房源信息输入系统后，评估系统会自动寻找与该房子类型相似的“靶子”房源进行对比。中介公司一般选择实际成交的二手房作为“靶子”房源，因为他们掌握着实际成交价格。而门户网站选择的“靶子”房源则多数依靠用户在网上报价。

评估系统的失准问题

然而，“在二手房成交价普遍低于报价的前提下，很多网站评估系统在计算价格时会出现失准的情况。”一位从事评估模型开发多年的软件工程师透露，“即便是中介公司，其价格评估也未必百分之百准确。例如，去年全市月均成交二手房1.2万套，即便是大型中介公司，最多也只能占据市场份额的30%左右。而全市在售的二手房小区接近数千个，评估系统无法掌握全市各地区的交易数据，只能依靠个案弥补，评估价格自然难以准确。

可信评估价格的来源

相比之下，传统意义上的房产评估才是二手房交易各方的首选，因为它具有法律依据。房地产业协会有关人士称，由专业评估机构出具的评估报告可以作为申请抵押贷款、出具资产证明等的依据。

传统房地产评估的计算方式

目前，广泛认可的传统房地产评估主要采用三种方式综合计算房屋价值。首先是“收入法”，通过房屋市场租金倒推出房价。其次是“成本法”，侧重于开发商普遍采用的重置成本，将土地、建安成本等要素纳入评估范围。最后是“比较法”，这是中介普遍采用的方式，根据周边成交样本价格修正房屋的评估价格。评估人员会采用“就低不就高”的原则，将通过上述三种方式计算出的较低数值确定为一套房子的实际评估价格。购房人可以根据此价格申请贷款，从而降低金融机构的风险。其他各类“评估价格”则只能作为决策参考，不具备法律效力。