首先，需要确认购房合同的效力。如果合同无效，购房定金应当全部返还。例如，对于没有经济适用房购买资格的购买者来说，未满五年的经济适用房协议应被视为无效协议。因为经济适用房是保障性住房，旨在解决住房困难问题，且具备准入资格的购房者才有权购买。因此，未满五年的经济适用房只能卖给具备购买资格的人。
其次，需要确认协议是否存在欺诈、重大误解等情况。如果存在，购房者可以在签订协议之日起一年内向人民法院申请撤销合同。在协议被撤销后，购房定金应当全部返还。例如，如果卖家故意隐瞒房屋存在重大安全隐患的情况，属于欺诈行为。
在协议合法有效的情况下，需要确定谁是违约方，谁是守约方。如果是购房者违约，则无权要求返还定金；如果是卖家违约，则应双倍返还定金。
如果只签订了定金协议（如定金支付书、房屋认购书等），在正式签订房屋买卖合同之前，如果买卖双方对具体条款未达成一致导致买卖合同未成立，双方不承担违约责任，购房定金应当全部返还。
为了减少纠纷，应谨慎签订定金协议。在与卖家未完全达成一致之前，不要支付定金。另外，定金应直接支付给卖家，以减少环节，从而减少纠纷。购买期房时，可以直接签订商品房预售合同，而无需签订房屋认购书。
为避免纠纷，建议将任何承诺都落实成书面形式。个人签字即生效，而公司必须盖上单位的合同专用章方可生效。此外，录音和证人证言都可以作为证据。
购房过程中的七大误区。首先指出许多人追求一步到位的购房心理，建议根据实际情况灵活选择购房时机和方式；其次提醒购房者不应只买涨不买跌，要理性看待房价波动；接着指出等钱够了再买房的观念已经过时，鼓励有能力者考虑按揭购买；同时提醒购房者避免盲目跟风进行房产
异地购房的法律注意事项。购房者在异地购房前需评估经济实力、熟悉贷款政策、实地考察、确认开发商合法性、考虑房产升值空间，并确保购房款项安全。只有综合考虑风险与收益因素，才能做出理性的异地购房决策。
购房合同中常见的六个问题及其应对措施。包括售房者五证不全、公摊面积不明确、书面通知不清晰、所售房屋已抵押、物业管理公约不签订以及各方责任范围不清等问题。购房者应在签订合同时仔细核查证件、明确公摊面积和处理方法、约定书面通知形式、核实房屋抵押情况并签订
定金合同的种类及其性质。定金合同包括立约定金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金五种。在我国，定金的性质根据当事人约定确定，若没约定，则一般解释为解约定金。定金制度用于担保合同履行，违约方需承担相应责任，但不排除当事人以定金解除合同的可能性。
